Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden.
Durch einen formularvertraglichen Kündigungsausschluss kann der Mieter einer Wohnung maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden. Ist der Zeitraum, für den die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, länger, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam.
Hingegen können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich.
Möglicherweise ist in einem solchen Fall nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich. Ob dieser in der Instanzrechtsprechung und Literatur verbreiteten Auffassung zu folgen ist, ließ der BGH allerdings offen, weil es hierauf im entschiedenen Fall nicht ankam.
(BGH, Beschluss v. 8.5.2018, VIII ZR 200/17)
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