Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden kündigen, wenn zuverlässig zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dass der neue Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen.
Hintergrund: Auszubildender tritt in Mietverhältnis ein
Die alleinige Mieterin einer Wohnung ist verstorben. Nach ihrem Tod erklärte ihr Lebensgefährte, mit dem sie die Wohnung gemeinsam bewohnt hatte und der eine Ausbildung absolvierte, den Eintritt in das Mietverhältnis. Die monatliche Kaltmiete betrug 545 Euro, zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 170 Euro.
Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des (neuen) Mieters liegenden Grund. Dieser sei mit seinem Ausbildungsgehalt nicht in der Lage, die Miete nebst Vorauszahlungen auf Dauer zu zahlen.
Der Mieter widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres imstande, seinen Zahlungspflichten nachzukommen, was er in der Folgezeit auch stets pünktlich tat. Außerdem verlangte er die Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen Arbeitskollegen, der sich im selben Ausbildungsjahr befinde und das gleiche Gehalt beziehe wie er selbst. Die Untervermietung hätte den Vorteil, dass sich der Kollege an der Miete und den Nebenkosten beteiligen würde. Der Vermieter verweigerte seine Zustimmung zur Untervermietung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Entscheidung: Kündigung nur im Ausnahmefall
Die vom Vermieter erklärte Kündigung ist unwirksam.
Nur in Ausnahmefällen kommt eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen (unter anderem Ehegatte, Lebenspartner, Lebensgefährte) in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass es dem Vermieter unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das kann der Fall sein, wenn der neue Mieter nicht in der Lage ist, die Miete vollständig oder pünktlich zu zahlen. Für den Vermieter, der sich den neuen Mieter – anders als den ursprünglichen – nicht ausgesucht hat, kann es unzumutbar sein, erst einen Zahlungsverzug abzuwarten, um daraufhin kündigen zu können.
Droht hingegen nur eine finanzielle Leistungsunfähigkeit oder erscheint die Leistungsfähigkeit des neuen Mieters nur gefährdet, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur dann unzumutbar, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass die Mietzahlungen alsbald ausbleiben. Solche Anhaltspunkte fehlen, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften wie Untermietzahlungen, Unterstützung durch Verwandte und Nebentätigkeitsvergütungen oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
Dass sich der neue Mieter noch in der Ausbildung befand, reichte hier nicht aus für die Annahme, dass die Zahlung der Miete nicht dauerhaft gewährleistet ist, zumal der Mieter nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis die Miete stets pünktlich zahlte. Hinzu kommt, dass der Mieter Einkünfte aus Untervermietung erzielen könnte. Die für eine Untervermietung vorgebrachten Gründe (Überlassung an Arbeitskollegen, damit dieser sich an Miet- und Fahrtkosten beteiligt) stellen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB dar.
(BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17)
BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Kündigung
§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
[…]
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.