Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters

Die Mieter wollten vorzeitig aus einem für 4 Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag ausscheiden. Hintergrund war ein Wechsel des Arbeitsplatzes und ein damit aufgrund der Entfernung zusammenhängender Wohnsitzwechsel. Die Kündigung des Mieters wurde von der Vermieterin zu Recht nicht akzeptiert. Die Vermieterin bot aber an, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dafür forderte Sie aber vom Nachmieter - wie seinerzeit von dem Mieter auch - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung, dass dieser den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Zu diesen Bedingungen konnten die Mieter keinen Ersatzmieter beibringen.   

Entscheidung der Vorinstanz

Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Beklagten zwar keinen Nachmieter gestellt hätten, die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters hier aber entfalle. Die Vermieterin hätte dem Mieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwert und nahezu unmöglich gemacht und damit letztlich vereitelt. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Suche des Mieters "boykottiere".

Urteil des Bundesgerichtshofs

Dieser Argumentation folgt der BGH nicht. Seiner Ansicht nach obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.
Deshalb hatte sich allein der Mieter - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

(BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14)