Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder

Hintergrund: Gemeinsamer Hauskauf trotz bevorstehender Scheidung

Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung.

Das Mietverhältnis besteht seit 2001. Der ursprüngliche Vermieter hatte das Haus im Jahr 2015 an seinen Sohn und dessen Ehefrau veräußert. Bereits seit 2013 lebten die Erwerber getrennt. Im Juli 2016 wurde die Ehe der Erwerber, aus der zwei Kinder hervorgegangen sind, geschieden.

Im Mai 2017 kündigten die Erwerber das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führten sie aus, die Erwerberin wolle mit den beiden Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in das Haus einziehen.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die zwei Jahre nach der Veräußerung ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 BGB unwirksam ist. Nach diesen Vorschriften ist nach der Veräußerung eines vermieteten Objekts an mehrere Personen eine Kündigung frühestens nach drei Jahren möglich. Diese Frist gilt wiederum nicht, wenn die Erwerber derselben Familie angehören.

Entscheidung: Geschiedene Ehegatten bleiben privilegiert

Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Die Erwerber mussten die dreijährige Sperrfrist nicht einhalten, weil sie auch nach der Trennung und der Scheidung noch derselben Familie im Sinne von § 577 Abs. 1a Satz 2 BGB angehören.

Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen im 2013 eingeführten § 577a Abs. 1a BGB ist der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der Eigenbedarf auch für Familienangehörige ermöglicht, nachgebildet worden. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen zu ziehen ist, hatte der BGH in einem vorangegangenen Urteil die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht.

Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist.

Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dasselbe. Auch insoweit ist ein Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, sodass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegatten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift. 

Die Sperrfrist ist auch nicht deshalb anwendbar, weil nicht beide Erwerber, sondern nur die Erwerberin mit weiteren Familienangehörigen in das Haus einziehen will. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermieteten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. 

(BGH, Urteil v. 2.9.2020, VIII ZR 35/19)

Lesen Sie auch:

BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Kündigung