Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich.

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Die Parteien hatten eine symbolische Miete von 1 Euro monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 220 Euro vereinbart; diese Vereinbarung sollte für fünf Jahre gelten. Zuvor hatte die Mieterin das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, an die Vermieter verkauft und sich ein dingliches Wohnrecht einräumen lassen. Dieses wurde nach Abschluss des Mietvertrages wieder gelöscht. Der objektive Mietwert der Wohnung liegt bei 900 Euro monatlich.

Die Mieterin zahlte die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate April bis Juni 2016 in Höhe von insgesamt 663 Euro nicht. Daraufhin kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich. In der Folgezeit verpflichtete sich die Stadt, die fälligen Mietschulden zu übernehmen.

Entscheidung

Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungen nicht beendet. Der BGH folgt der Argumentation des Berufungsgerichts:

Die außerordentliche Kündigung ist schon wegen der Übernahmeerklärung der Stadt unwirksam.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist mangels erheblicher Pflichtverletzung der Mieterin unwirksam. Zwar hat sich die Mieterin über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten in Rückstand befunden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Nettomiete von 1 Euro monatlich lediglich symbolische Bedeutung hatte und das Nutzungsinteresse nicht adäquat bewertet. In einem solchen Fall ist nicht auf die vereinbarte symbolische Miete abzustellen, sondern auf den objektiven Mietwert. Der aufgelaufene Rückstand von 663 Euro erreicht nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomonatsmiete von 900 Euro, so dass es an einer erheblichen Pflichtverletzung fehlt.

(BGH, Beschluss v. 15.5.2018, VIII ZR 150/17)

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