Keine Kündigungssperrfrist bei Verkauf an GmbH & Co. KG

Kündigung nach Erwerb und Umwandlung

Die Vermieter einer Wohnung in München verlangen von den Mietern nach einer Eigenbedarfskündigung die Räumung.

Die Mieter bewohnen die Wohnung seit 2004. Im Jahr 2012 wurde das Mehrparteienhaus, in dem sich die Wohnung befindet, an eine GmbH & Co. KG (im Folgenden: Gesellschaft) verkauft. Diese teilte das Haus im Jahr 2013 in Wohnungseigentum auf.

Im Februar 2016 verkaufte die Gesellschaft die vermietete Wohnung an die jetzigen Eigentümer. Diese wurden im März 2017 ins Grundbuch eingetragen. Im September 2022 kündigten sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Die Mieter wenden ein, dass die Kündigung aufgrund der Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB unwirksam sei.

Sperrfrist läuft nicht bei Verkauf an Personenhandelsgesellschaft

Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam, weil eine zehnjährige Kündigungssperrfrist galt, die noch nicht abgelaufen war.

Veräußerung nach Umwandlung löst grundsätzlich Kündigungssperrfrist aus

Ausgangspunkt ist § 577a Abs. 1 BGB. Dieser sieht vor, dass sich ein neuer Eigentümer frühestens drei Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung für eine Kündigung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) berufen kann. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie hier München – kann diese Frist verlängert werden. Die verlängerte Kündigungssperrfrist in München beträgt zehn Jahre, ebenso in Berlin.

Veräußerung an Gesellschaft oder Erwerbermehrheit

Auch ohne eine Umwandlung in Wohnungseigentum wird die Sperrfrist durch eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Mehrheit an Erwerbern ausgelöst. Das ergibt sich aus § 577a Abs. 1a BGB. Wird im Anschluss an eine solche Veräußerung Wohnungseigentum begründet, startet dies keine neue Sperrfrist, sondern es bleibt beim bisherigen Fristlauf, so § 577a Abs. 2a BGB.

Mit dieser nachträglich eingeführten Regelung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung des Mieterschutzes durch das sogenannte "Münchener Modell" verhindern, das folgendermaßen funktionierte: Statt ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese einzeln zu verkaufen, was eine Sperrfrist ausgelöst hätte, kaufte eine GbR oder Erwerbergemeinschaft die Immobilie.

Noch bevor die Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, sprachen Mitglieder dieser Gesellschaft / Gemeinschaft Eigenbedarfskündigungen aus. Erst im Anschuss wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt. Wegen der umgekehrten Reihenfolge von Veräußerung und Aufteilung wurde keine Kündigungssperrfrist ausgelöst. Diese Schutzlücke wurde durch § 577a Abs. 1a BGB geschlossen, indem bereits der Verkauf an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit eine Sperrfrist auslöst.

Vermieter berufen sich auf frühen Beginn der Sperrfrist

Angesichts von § 577a Abs. 1a und 2a BGB meinen die Vermieter, die Sperrfrist sei bereits durch Veräußerung der ungeteilten Immobilie an die Gesellschaft im Jahr 2012 ausgelöst worden. Die Frist sei daher schon abgelaufen gewesen, als sie im Jahr 2022 die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt haben.

Der BGH teilt diese Meinung nicht und begründet dies mit einer teleologischen Reduktion von § 577a Abs. 1a BGB. Auch wenn in der Vorschrift von "Personengesellschaft" die Rede ist, wird die Sperrfrist nur durch einen Verkauf an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Mehrheit an Erwerbern ausgelöst, aber nicht durch einen Verkauf an eine GmbH & Co. KG. Denn anders als eine GbR kann eine GmbH & Co. KG als Personenhandelsgesellschaft keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen.

Die Gefährdungslage für Mieter ist daher nicht vergleichbar mit der bei einer Veräußerung an eine GbR. Daher ist nicht gerechtfertigt, die Kündigungssperrfrist bei einer Veräußerung an eine GmbH & Co. KG bereits mit der Veräußerung beginnen zu lassen. Dann bleibt es dabei, dass die Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst mit einer Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum beginnt.

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Fristbeginn ist im vorliegenden Fall somit die Grundbucheintragung der Erwerber im März 2017. Die zehnjährige Sperrfrist war daher noch nicht abgelaufen, als die Vermieter im Jahr 2022 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprachen.

(BGH, Urteil v. 6.8.2025, VIII ZR 161/24)

Gesetzliche Grundlage: § 577a BGB

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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