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Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter zuvor nicht anbieten, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen.

Hintergrund: Mieterhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel

Der Mieter einer Wohnung verlangt von den Vermietern die Rückzahlung von Miete. Die Wohnung ist öffentlich gefördert und unterliegt dem Wohnungsbindungsgesetz.

Der Mietvertrag erlegt dem Mieter die Pflicht auf, während und nach der Mietzeit Schönheitsreparaturen auszuführen und macht dem Mieter zudem Vorgaben über Art und Weise der Renovierung. Diese Klauseln sind gemäß der BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam.

Aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln begehrten die Vermieter vom Mieter eine Mieterhöhung. Unter Hinweis auf § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) verlangten sie jährliche Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 10,32 Euro pro Quadratmeter.

Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag nur unter Vorbehalt. Er meint, die Vermieter hätten ihm zunächst anbieten müssen, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren, so dass er die Schönheitsreparaturen selbst ausführen oder durch Dritte ausführen lassen kann. Den Erhöhungsbetrag fordert er nun zurück.

Entscheidung: Kein Angebot einer Vertragsänderung nötig

Die Mieterhöhung ist wirksam. Der Mieter kann keine Rückzahlung verlangen.

Bei einer preisgebundenen Wohnung kann der Vermieter die Miete einseitig bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöhen, wenn die Miete bisher darunter liegt. Das ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG.

Kostenmiete begrenzt Miethöhe

Das zulässige Entgelt besteht bei öffentlich gefördertem Wohnraum in der Kostenmiete. Diese darf nicht über dem Betrag liegen, den der Vermieter zur Deckung der laufenden Aufwendungen benötigt. Zu den laufenden Aufwendungen gehören unter anderem Instandhaltungskosten. Zu diesen zählt auch ein Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen.

Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel

Stellt sich bei einer preisgebundenen Wohnung heraus, dass eine Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, darf der Vermieter die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag für die Schönheitsreparaturen erhöhen. Das hat der BGH in mehreren Entscheidungen bestätigt.

Vermieter muss keine wirksame Renovierungsklausel anbieten

Der Vermieter ist in einem solchen Fall vor Ausspruch einer Mieterhöhung nicht verpflichtet, dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Renovierungsklausel anzubieten. Eine solche Pflicht ergibt sich weder aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben noch aus dem allgemeinen Rücksichtnahmegebot.

(BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16)

Hinweis: Kein Mietzuschlag bei preisfreiem Wohnraum

Bei preisfreiem Wohnraum lässt sich die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht durch einen Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgleichen. Das hat der BGH bereits 2008 klargestellt (BGH, Urteile v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07).

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Schlagworte zum Thema:  Mieterhöhung, Sozialwohnung, Schönheitsreparaturen, Mietrecht

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