Mieter behält bei Vertragsverlängerung seine Mängelrechte

Hintergrund

Die Mieter einer Arztpraxis machen Ansprüche wegen Mängeln an den Mieträumen geltend.

Das Mietverhältnis besteht seit 1989 und war zunächst auf zehn Jahre befristet. Den Mietern war die Option eingeräumt, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre zu verlängern.

Die Mieter übten die erste Option (bis 31.3.2004) und die zweite Option (bis 31.3.2009) zur Verlängerung des Mietvertrags aus, jeweils ohne einen Vorbehalt wegen Mietmängeln zu erklären. Im Jahr 2005 einigten sich die Vertragsparteien auf eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Eine Mieterin übte im Jahr 2008 auch die dritte Option zur Vertragsverlängerung bis 31.3.2014 aus, während der andere Mieter aus dem Mietverhältnis ausschied.

Seit 2006 rügten die Mieter Mängel wegen der raumklimatischen Bedingungen in den Mieträumen und beanspruchen eine Minderung von 45 Prozent. Anfang 2009 erhoben sie Klage auf Rückzahlung der nach ihrer Meinung überzahlten Miete, Feststellung, dass sie zur Minderung berechtigt sind sowie Vorschuss für die Mängelbeseitigung.

Das Landgericht hielt die Klage teilweise für begründet, während das Oberlandesgericht die Klage vollständig abwies. Es war der Meinung, dass die Mieter keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen könnten, weil sie trotz Kenntnis der Mängel die Verlängerungsoption 2003 ausgeübt und 2005 einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zugestimmt haben.

Entscheidung

Der BGH widerspricht dem Oberlandesgericht. Die Mieter sind mit ihren Mängelansprüchen nicht deshalb ausgeschlossen weil sie trotz Kenntnis der Mängel die Option ausgeübt und auch einer Erhöhung der Vorauszahlungen zugestimmt haben.

Rechte wegen Mängeln der Mietsache stehen dem Mieter nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos annimmt (§ 536b BGB).

Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stellt aber weder einen Vertragsschluss im Sinne von § 536b Satz 1 BGB dar, noch führt sie zu einer entsprechenden Anwendung des § 536b BGB. Der BGH widerspricht damit der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Meinung. Nach Auffassung des BGH ist eine Option ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Wenn der Mieter dies ausübe, komme kein neuer Mietvertrag zustande, sondern am bestehenden Mietvertrag werde lediglich ein neuer Zeitabschnitt angefügt. Inhalt und Identität des Mietvertrags blieben erhalten.

Auch einer entsprechenden Anwendung von § 536b BGB aus die Ausübung einer Verlängerungsoption erteilte der BGH eine Absage. Ebenso sei die Vorschrift nicht entsprechend auf die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen anwendbar.

(BGH, Urteil v. 5.11.2014, XII ZR 15/12)