Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt nicht

Hintergrund

Eine Mieterin bewohnt seit 1959 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das über dieser Wohnung liegende Dachgeschoss war 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden.

Im August 2002 verlangte die Mieterin von den Vermietern, die Dachgeschosswohnung mit einem ausreichenden Schallschutz zu versehen. Nach einem Mieterwechsel in der Dachgeschosswohnung ließ die Mieterin die Sache dann aber zunächst auf sich beruhen. Erst im Oktober 2006 kam sie auf die Angelegenheit zurück und forderte erneut einen angemessenen Schallschutz. Ein 2007 durchgeführtes Beweissicherungsverfahren hat schließlich ergeben, dass der Schallschutz tatsächlich unzureichend ist.

Die Mieterin hat die Vermieter auf Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verklagt. Die Vermieter wenden ein, der Anspruch sei verjährt.

Entscheidung

Der BGH gibt der Mieterin Recht.

Die Mieterin ist im Gebrauch der Wohnung durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt. Sie kann deshalb Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen.

Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

Reaktionen

Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung als „wegweisendes Grundsatzurteil".

Laut Haus & Grund ist das Urteil rein juristisch nachvollziehbar. Allerdings ergebe sich für Vermieter daraus eine fatale Rechtslage. Während ein Mieter nun auch nach Jahrzehnten vom Vermieter die Beseitigung von baulichen Mängeln verlangen könne, habe der Vermieter gegenüber einer Baufirma lediglich 3 bzw. 5 Jahre lang Gewährleistungsansprüche.

(BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 104/09)