Renovierung: Rückzahlungsanspruch verjährt in sechs Monaten

Hintergrund

Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt von der Vermieterin Rückzahlung eines Betrages, den er für die Abgeltung von Schönheitsreparaturen gezahlt hatte.

Das Mietverhältnis bestand von Januar 1980 bis Ende August 2007. Der Mietvertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel.

Im Juli 2007 untersagte die Vermieterin dem Mieter wegen in der Wohnung anstehender Modernisierungsarbeiten die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Stattdessen forderte sie einen Ausgleichsbetrag von 7.310 Euro. Diesen zahlte der Mieter am 8.8.2007.

Im November und Dezember 2009 forderte der Mieter außergerichtlich die Rückzahlung dieses Betrages. Im April 2010 reichte er Klage auf Rückzahlung ein. Die Vermieterin meint, der Rückzahlungsanspruch sei verjährt.

Entscheidung

Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Der Rückforderungsanspruch ist gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjährt.

Weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war, bestand für die Zahlung des Ausgleichsbetrages kein Rechtsgrund. Der Mieter konnte daher dessen Rückzahlung verlangen. Allerdings unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen sechsmonatigen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB, mithin auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Mieter - jeweils in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel – die Schönheitsreparaturen selbst durchführt bzw. durchführen lässt und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt.

Auch gibt es keinen sachlichen Grund, der es rechtfertigen würde, den Mieter, der die Mietsache infolge einer (von ihm unerkannt) unwirksamen Klausel selbst renoviert, hinsichtlich der Verjährung seines Bereicherungsanspruchs anders zu behandeln als den Mieter, der zur Abgeltung einer vermeintlichen Renovierungsverpflichtung an den Vermieter einen Geldbetrag zahlt.

Da das Mietverhältnis am 31.8.2007 endete und die Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate ab Ende des Mietverhältnisses beträgt, war der Rückzahlungsanspruch längst verjährt, als der Mieter im April 2010 die Klage eingereicht hat.

(BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12)

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