Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll.
Hintergrund
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten nach Ende des Mietverhältnisses über die Abgeltung von Schönheitsreparaturen. Das Mietverhältnis bestand von März 2009 bis Dezember 2010.
Im vorformulierten Mietvertrag sind dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen. Zur Abgeltung noch nicht fälliger Renovierungsarbeiten bei Auszug des Mieters sieht der Mietvertrag vor:
"§ 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen ..."
Weiter ist vorgesehen, dass sich der vom Mieter zu tragende Anteil bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung verringert, und der Mieter die Möglichkeit hat, der anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, dass er die Schönheitsreparaturen ausführt oder ausführen lässt.
Ein von der Vermieterin eingeholter Kostenvoranschlag für die Renovierung der Wohnung endet mit einem Betrag von 3.055 Euro netto. Die Vermieterin verlangt vom Mieter für die Nutzungsdauer von 22 Monaten einen Teilbetrag von 1.055,32 Euro.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Vermieterin kann keine anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen verlangen.
Die in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags geregelte Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von der Vermieterin ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat.
Eine Quotenabgeltungsklausel dient dazu, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen.
Quotenabgeltungsklausel muss Belange des Mieters berücksichtigen
Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die hier verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.
Die Bestimmung, dass Berechnungsgrundlage für den Abgeltungsbetrag "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" sein soll, ist mehrdeutig. Sie kann zum einen so verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag als unverbindliche Berechnungsgrundlage dienen soll, zum anderen aber auch so, dass dem Kostenvoranschlag bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt und der Mieter keine Einwände erheben kann.
Bei der Beurteilung der Klausel ist die mieterfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, also die, wonach der Kostenvoranschlag für den Mieter verbindlich ist. In dieser Auslegung beschneidet § 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags den Mieter unangemessen in seinen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag für die Schönheitsreparaturen ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin.
(BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12)
Hinweis: Der BGH hat die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln inzwischen generell verneint.