Mieter kann ausreichende Stromversorgung verlangen

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verklagt den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete und Räumung. Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil die Wohnung nicht über eine ausreichende Stromversorgung verfügte.

In dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

Entscheidung

Der BGH gibt dem Mieter Recht.

Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung hat grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht.

Die Parteien haben hier auch keinen abweichenden Standard vereinbart. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus dem Mietvertrag nicht. Dem Mietvertrag lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Außerdem ist die zitierte Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

(BGH, Urteil vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08)