Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Wohnung beschädigt

Hintergrund: Vermieter verlangt Schadensersatz

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache. Das Mietverhältnis hatte sieben Jahre bestanden und wurde einvernehmlich beendet.

Nach der Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter im Anschluss an ein selbständiges Beweisverfahren vom Mieter Schadensersatz von über 15.000 Euro, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Amts- und Landgericht sprachen dem Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.200 Euro wegen der Beschädigung von Badezimmerarmaturen und eines Heizkörpers sowie eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls zu. Der Mieter meint, nicht zum Schadensersatz verpflichtet zu sein, weil ihm der Vermieter zunächst eine Frist zur Schadensbeseitigung hätte setzen müssen.

Entscheidung: Keine Fristsetzung erforderlich

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Eine Fristsetzung war nicht erforderlich, um einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist eine Fristsetzung nur bei der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Dann muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen kann. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen nicht durchführt und der Vermieter Ersatz verlangen will.

Im Gegensatz dazu ist die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Schadensersatzanspruch auch ohne Fristsetzung. Daher kann der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der Rückgabe der Mietsache verlangt.

(BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17)

Nachtrag: Dieser Entscheidung, die ein Wohnraummietverhältnis betrifft, hat sich auch der 12. Zivilsenat für gewerbliche Mietverhältnisse angeschlossen.

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