Farbvorgabe für Fenster lässt Renovierungspflicht entfallen

Hintergrund

Mieterin und Vermieterin streiten um Kosten für Schönheitsreparaturen.

Die beklagte Mieterin hatte von der klagenden Mieterin eine Wohnung in Berlin angemietet. Laut § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrags war die Mieterin zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In dieser Klausel ist unter anderem bestimmt:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“

Nach § 14 Nr. 1 des Mietvertrags werden Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“ in bestimmten Zeitabständen erforderlich. Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“

Da die Mieterin ausgezogen ist, ohne zu renovieren, klagt die Vermieterin auf Schadensersatz.

Entscheidung

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Die Vermieterin kann keinen Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen verlangen.

Die Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten, schränken den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs ein. Sie halten daher einer Inhaltskontrolle nicht Stand.

Die unzulässige Farbvorgabe führt dazu, dass die Abwälzung der Renovierungspflicht insgesamt unwirksam ist. Bei der dem Mieter auferlegten Renovierungspflicht handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.

Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, verstieße gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

(BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09)

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