Mieter darf Miete erst nach Mangelanzeige zurückbehalten

Hintergrund

Der Vermieter verlangt von den Mietern Räumung einer Wohnung.

In der Wohnung war an mehreren Stellen großflächiger Schimmel vorhanden. Den Vermieter unterrichteten die Mieter hierüber zunächst nicht. Die Mieter zahlten wegen des Schimmelbefalls für April, Juni und Juli keine und für Mai 2007 nur einen Teil der Miete. Am 5.6.2007 kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Dem widersprachen die Mieter und wiesen den Vermieter erstmals auf den Schimmelbefall hin.

Der Vermieter meint, die Mieter hätten die Mietzahlungen nicht zurückhalten dürfen, solange sie ihn über den Schimmelbefall in Unkenntnis gelassen haben.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs war rechtens.

Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Mietsache, von dem der Vermieter nichts weiß, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter über den Mangel unterrichtet hat.

Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck auszuüben, damit dieser seine eigene Verbindlichkeit (hier: Mangelbeseitigung) erfüllt.

Solange der Vermieter von dem Mangel nichts weiß, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den Mieten, die nach der Mangelanzeige fällig werden.

(BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09)

§ 320 BGB:

Einrede des nichterfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)