Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nur für diesen Zeitraum gemindert.
Hintergrund
Vermieter und Mieter von Praxisräumen streiten darüber, ob eine Mietminderung wegen zu hoher Temperaturen in den Räumen während der Sommermonate berechtigt ist.
Der Mieter kürzte die Mietzahlungen für Oktober und November 2008, da die Räume im Sommer wegen zu hoher Temperaturen nur eingeschränkt nutzbar seien. Im Oktober und November herrschten in den Räumen keine zu hohen Temperaturen.
Der Vermieter akzeptiert die Minderung nicht und klagt auf die noch offene Miete.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter darf nur für die Zeit mindern, in der sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit ausgewirkt hat.
Nach § 536 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein
Der vertragsgemäße Gebrauch ist auch dann nicht nur unerheblich eingeschränkt, wenn sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt.
Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum aus, ist die Miete auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt. Während der Zeit, in der der Mieter die Mietsache trotz eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzen kann, scheidet eine Herabsetzung der Miete aus.
Demnach kann der Mieter im vorliegenden Fall die Miete für Oktober und November nicht mindern, auch wenn die Räume im Sommer zu heiß sein sollten. Die Mieträume waren im Oktober und November uneingeschränkt nutzbar. Auch war mit einer Beeinträchtigung durch Überhitzung der Räume in diesem Zeitraum nicht zu rechnen. Es fehlt deshalb an der für die Minderung erforderlichen erheblichen Einschränkung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch.
(BGH, Urteil v. 15.12.2010, XII ZR 132/09)