Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt die Nachzahlung von Miete, nachdem die Mieter diese gemindert hatten. Das Mietverhältnis besteht seit 2004. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde wegen einer Baustelle der gesamte stadteinwärts fahrende Verkehr über die Straße, in der sich die Wohnung befindet, umgeleitet. Wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung minderten die Mieter die Miete ab Oktober 2009. Die Vermieterin akzeptiert dies nicht und fordert die einbehaltene Miete.
Entscheidung
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. In der erhöhten Lärmbelastung liegt kein Mangel der Wohnung, der eine Minderung rechtfertigen könnte.
Für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deshalb entscheidet, die Wohnung anzumieten. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
Im vorliegenden Fall gab es keine Anhaltspunkte für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung keinen Mangel der Wohnung dar, der zur Minderung berechtigt.
(BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12)