Mieter muss bei Renovierungs-Abgeltung auch Umsatzsteuer erstatten

Hintergrund

Ein Vermieter und seine ehemaligen Mieter streiten um anteilige Kosten für künftige Schönheitsreparaturen.

Die Mieter hatten von Juli 2004 bis Mai 2007 eine Wohnung angemietet. Laut Mietvertrag waren sie verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. In einem Nachtrag zum Mietvertrag hatten die Parteien außerdem individualvertraglich vereinbart, dass die Mieter zeitanteilig für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen müssen, wenn sie ausziehen, bevor diese fällig werden. Die Kosten sollten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Maler-Fachbetriebs ermittelt werden.

Da das Mietverhältnis endete, bevor die Schönheitsreparaturen fällig waren, hat der Vermieter wie im Mietvertrag vorgesehen einen Kostenvoranschlag eingeholt und den Mietern einen zeitanteiligen Betrag in Rechnung gestellt.

Der BGH musste entscheiden, ob sich der Abgeltungsbetrag aus dem Netto-Betrag des Kostenvoranschlags berechnet oder ob der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer schuldet.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Vermieter Recht.

Die Mieter müssen auf ihren Anteil an den Renovierungskosten auch die Umsatzsteuer erstatten, selbst wenn diese nicht anfällt, weil der Vermieter die Renovierung tatsächlich nicht durchführt. Die Berechnung sollte auf Basis eines Kostenvoranschlags erfolgen und ein solcher weist regelmäßig, da es sich um einen Leistungsaustausch handelt, Umsatzsteuer aus.

Zwar ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ein Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume und für die Miete ist keine Umsatzsteuer zu zahlen. Das ändert aber nichts daran, dass der Mieter die Abgeltung der Schönheitsreparaturen einschließlich Umsatzsteuer zahlen muss.

(BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 280/09)