Schönheitsreparaturen: Kostenerstattung durch Vermieter

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin die Erstattung von Kosten für Schönheitsreparaturen.

In § 11 des Formularmietvertrags von 1990 – seinerzeit war die Wohnung noch preisgebunden – ist vereinbart:

"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Anfang 2012 informierte die Vermieterin die Mieter, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Dies lehnten die Mieter ab. Sie kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den vorigen Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Vermieterin mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten die Zahlung von 2.440,78 Euro, entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Entscheidung

Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Vermieterin muss die Kosten für die Schönheitsreparaturen erstatten.

Der Zahlungsanspruch gemäß § 11 Ziff. 3 des Mietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung setzt nicht voraus, dass die Vermieterin der Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter zustimmt. Er erfordert nur, dass die Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht ausgeführt haben. Einem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Vermieterin die Schönheitsreparaturen selbst ausführen wollte. Für diese Auslegung der Klausel sprechen sowohl ihr Wortlaut als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Dem Vermieter bietet die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart. Zudem liegt das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter. Dieser erhält die Auszahlung nur, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

(BGH, Urteil v. 3.12.2014, VIII ZR 224/13)

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