Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Hintergrund: Mieter bewohnt mangelhafte Wohnung nicht selbst

Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin die Instandsetzung einer defekten Gastherme sowie die Feststellung einer Mietminderung wegen dieses Mangels. Das Mietverhältnis besteht seit Mai 2014. Seit 2016 wohnen anstelle des Mieters Angehörige in der Wohnung, die auch die Miete zahlen. Die Vermieterin bestreitet einen Instandsetzungsanspruch der Mieter.

Das Landgericht meint, der Klage der Mieter fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil sie die Wohnung nicht selbst bewohnen und auch die laufende Miete von einem Dritten bezahlt werde.

Entscheidung: Tatsächliche Nutzung für Instandhaltungspflicht unerheblich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Für die Frage des Rechtsschutzbedürfnisses kommt es nicht darauf an, ob die Mieter selbst in der Wohnung wohnen oder diese Angehörigen überlassen haben. Da die Vermieterin einen Instandsetzungsanspruch der Mieter bestreitet, sind diese auf eine gerichtliche Geltendmachung angewiesen.

Die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, wie sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.

Die Mieter sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, einen Instandsetzungsanspruch geltend zu machen, weil sie die Wohnung an Familienangehörige überlassen haben. Ob die Überlassung an Dritte vertragswidrig war, ist unerheblich, weil eine etwaige Vertragsverletzung der Mieter die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht berührt.

(BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 99/17)

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Schlagworte zum Thema:  Mietmangel, Mietminderung, Mietrecht