Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat Grenzen

Hintergrund: Mieter behalten Miete ein

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.

Für März 2012 zahlten die Mieter die Miete nicht. In der Folgezeit zahlten sie monatlich nur ungefähr die Hälfte der vereinbarten Miete. Sie begründeten dies mit Schimmelbefall in der Wohnung, dessen Ursache streitig ist. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mehrmals wegen Zahlungsverzuges fristlos und hilfsweise fristgemäß.

Das Landgericht hält die Kündigungen für unwirksam, weil die Mieter mit der Miete nicht in einer Höhe in Verzug gewesen seien, die eine Kündigung rechtfertigt. Zum einen sei die Miete wegen des Schimmels um 20 Prozent gemindert. Zum anderen stehe den Mietern ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages (60 Prozent) zu. Bereits das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts schließe in dieser Höhe einen Verzug mit der Miete aus. Unerheblich sei, ob die Mieter das Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht hätten.

Entscheidung: Nur begrenztes Zurückbehaltungsrecht

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Das Landgericht hat das Zurückbehaltungsrecht der Mieter als zu weitgehend angesehen.

Bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts sind die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitabschnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter nur eine geminderte Miete zahlen muss. Das Zurückbehaltungsrecht kann nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder Kosten für die Mangelbeseitigung bemessen werden. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist.

(BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14)

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