Was zur Wohnfläche zählt, ist Vereinbarungssache

Hintergrund: Mieter bemängeln Wohnungsgröße

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Rückzahlung von Miete.

Im Mietvertrag heißt es, dass die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 Quadratmeter“ betrage.

Die Grundfläche der Räume beträgt 177 Quadratmeter. Bei Anwendung der Regelungen der II. Berechnungsverordnung errechnet sich eine Wohnfläche von 144,5 Quadratmetern, weil die Grundfläche der Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung bei der Wohnflächenberechnung nicht vollständig angesetzt werden kann. Die Mieter nutzen auch die Räume im Keller als Wohnraum.

Die Mieter meinen, die Abweichung der nach der II. Berechnungsverordnung berechneten Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche stelle einen erheblichen Mangel dar, so dass die Miete entsprechend gemindert sei. Sie verlangen Rückzahlung überzahlter Miete.

Entscheidung: „Wohnfläche“ ist kein feststehender Begriff

Die Mieter können keine Rückzahlung verlangen. Der von ihnen beanstandete Mangel einer zu geringen Wohnfläche besteht nicht, so dass die Miete nicht gemindert ist.

Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent zu einem Mangel der Mietsache führt. Dies gilt auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag wie hier mit dem Zusatz „circa“ versehen ist.

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Für die Auslegung des Begriffs Wohnfläche können grundsätzlich die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Regelungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff eine abweichende Bedeutung beigemessen. Einer Vereinbarung, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, kommt damit Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt hier vor.

Die Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, lässt sich so auslegen, dass die Grundflächen dieser Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollten. Hierbei ist unerheblich, ob die Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungsfähig sind. Eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung stellt so lange keinen Mangel dar, wie die Behörde tatsächlich nicht einschreitet.

Ebenso bleibt eine eventuell eingeschränkte Nutzbarkeit außer Betracht. Es ist den Vertragsparteien unbenommen, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen sind, wie hier solche mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung.

Mieterhöhung immer anhand tatsächlicher Wohnfläche

Unerheblich für die Auslegung der Vereinbarung im Mietvertrag ist, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung der Rechtsprechung des BGH zufolge stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.

(BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20)

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