Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen

Hintergrund

Der Mieter eines Ladenlokals verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Miete, weil die tatsächliche Mietfläche von der vereinbarten Fläche abweicht. Laut Mietvertrag soll der Laden eine Fläche von 87 Quadratmetern haben, die als Lager mit vermieteten Kellerräume 110 Quadratmeter. Die Gesamtmietfläche ist mit 197 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich ist der Laden 85,68 Quadratmeter groß, der Keller nur 53,93 Quadratmeter, sodass die Gesamtfläche 139,79 Quadratmeter beträgt.

Der Mieter macht wegen der Flächenabweichung eine Mietminderung geltend und verlangt die Rückzahlung eines Teils der Miete. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob aufgrund der Flächenabweichung von insgesamt 29 Prozent auch eine Minderung um 29 Prozent gerechtfertigt ist.

Entscheidung

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt die Miete wegen der Flächenabweichung zu mindern, denn die Flächenunterschreitung stellt einen Mangel dar. Allerdings steht ihm keine Minderung um 29 Prozent zu, denn die Minderung darf sich hier nicht pauschal an der Flächenabweichung orientieren.

Aufgrund des Mangels muss der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache.

Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung der Minderung wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Unterschied Wohnraummiete - Gewerbemiete

Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht die prozentuale Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde. Hierbei wird nicht nach Art der Räume unterschieden, denn dies entspricht der Berechnung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts.

Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen.

Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären. Das ist hier aber nicht der Fall, weil die als Lager gemieteten Kellerräume einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert haben als der Laden.

(BGH, Urteil v. 18.7.2012, XII ZR 97/09)