Heizungsraum kann Sondereigentum sein

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit zwei Wohneinheiten befinden sich im Keller drei hintereinander liegende Räume: ein Treppenhaus, ein Flur und ein Technikraum. Alle drei Räume sind laut Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 dem Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 1 zugeordnet. Der Zugang ist nur über diese Wohneinheit möglich.

Streit um Zugang zum Heizungsraum

Im Technikraum befand sich ursprünglich eine gemeinsame Ölheizung für beide Wohnungen, die 2017 durch zwei getrennte Gasthermen ersetzt wurde. Außerdem sind dort die Absperrhähne für Gas- und Wasseranschlüsse beider Wohneinheiten sowie die entsprechenden Zähler untergebracht. Im Treppenhaus befindet sich der Hauptstromkasten mit den Stromzählern. Der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 nutzt den Technikraum auch zur Lagerung von Gegenständen. Zudem sind dort sind eine Toilette und ein Waschbecken installiert.

Zugunsten der Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 besteht eine auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung beschränkte Grunddienstbarkeit. Sie verlangen aber darüber hinaus Mitbesitz an allen drei Kellerräumen und klagen gegen die GdWE.

Das Landgericht gab den Eigentümern der Wohneinheit Nr. 2 Recht. Es vertrat die Auffassung, dass die drei Kellerräume zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssten, weil sich dort gemeinschaftlich genutzte Anlagen befinden, die ständiger Bedienung, Kontrolle und Wartung bedürfen. Diese Ansicht stützte sich auf ältere Entscheidungen des BGH (Urteil v. 2.2.1979, V ZR 14/77, Urteil v. 5.7.1991, V ZR 222/90).

Entscheidung: Räume und Anlagen sind zu trennen

Der BGH gibt seine bisherige Rechtsprechung auf und stellt klar: Räume, in denen gemeinschaftlich genutzte Anlagen untergebracht sind, verlieren nicht automatisch ihre Sondereigentumsfähigkeit.

Das ergibt sich maßgeblich aus dem Wortlaut von § 5 Abs. 2 WEG. Demnach können Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Sondereigentum sein – selbst wenn sie sich in Räumen befinden, die im Sondereigentum stehen. Das Gesetz trennt also ausdrücklich zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an den darin befindlichen Anlagen. Der Norm lässt sich nicht entnehmen, dass ein Raum, der eine gemeindienliche Anlage oder Einrichtung beherbergt, allein deshalb seine Sondereigentumsfähigkeit verlieren soll.

Zudem hatte der Gesetzgeber bei Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes nur die Zuordnung der Anlagen (wie Wasserleitungen, Gas- und Heizungsanlagen) zum Gemeinschaftseigentum im Blick, nicht aber die umgebenden Räume.

Auch bei anderen wesentlichen Gebäudebestandteilen wie Außenmauern oder tragenden Zwischenwänden, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, werden die von ihnen umschlossenen Räume nicht automatisch Gemeinschaftseigentum. Eine andere Behandlung bei Versorgungsanlagen ist nicht gerechtfertigt.

§ 5 Abs. 2 WEG soll verhindern, dass ein einzelner Eigentümer eigenmächtig über gemeinschaftlich genutzte Anlagen verfügen kann. Dieser Zweck wird bereits dadurch erreicht, dass die Anlagen selbst im Gemeinschaftseigentum stehen.

Zudem regelt § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dass jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums dulden muss, wenn dies erforderlich ist – etwa für Reparaturen, Wartungsarbeiten oder Zählerablesungen. Die Gemeinschaft kann den Zugang notfalls auch gerichtlich erzwingen. Einer zusätzlichen Zuordnung des Raumes zum Gemeinschaftseigentum bedarf es daher nicht.

Auch Praktikabilitätsgründe sprechen für diese Sichtweise. Die bisherigen Abgrenzungsversuche in Rechtsprechung und Literatur (etwa danach, ob die Anlage "ständige Bedienung" erfordert oder der Raum noch anderen Zwecken dient) führen zu erheblichen Unsicherheiten und sind stark vom Einzelfall abhängig. Dies widerspricht dem sachenrechtlichen Klarheits- und Bestimmtheitsgebot.

Wirksame Zuordnung zum Sondereigentum

Die drei Kellerräume stehen im Sondereigentum des Eigentümers der Einheit Nr. 1, da an ihnen durch die Teilungserklärung von 2013 wirksam Sondereigentum begründet wurde. Die Tatsache, dass sich dort zentrale Versorgungseinrichtungen befinden, ist für die dingliche Zuordnung unerheblich. Auch der nachträgliche Austausch der gemeinsamen Ölheizung durch zwei getrennte Gasthermen im Jahr 2017 ändert daran nichts.

Die Eigentümer der Wohneinheit Nr. 2 haben somit keinen Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz gegen die Gemeinschaft. Sollten sie Zugang zu den Räumlichkeiten benötigen, müssten sie sich direkt an den Eigentümer der Wohneinheit Nr. 1 wenden – entweder aufgrund ihrer Grunddienstbarkeit oder nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

( BGH, Urteil v. 20.2.2026, V ZR 34/25)

ECLI:DE:BGH:2026:200226UVZR34.25.0

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