Investment: Marktpotenzial von Studentenwohnungen

Studentisches Wohnen birgt laut einer Studie von Union Investment und Bulwiengesa hohe Investitionspotenziale. Eine reine A-Stadt-Strategie greift aber zu kurz. Der attraktivste deutsche Markt ist die eher kleinere Universitätsstadt Münster. Gefragt sind neue Konzepte für mittlere Budgets.

Die Universitätsstadt Münster mit fast 60.000 Studierenden ist der Champion in der Liga der attraktivsten Investitionsstandorte für Studentisches Wohnen im neuen Städteranking von Union Investment und Bulwiengesa. Münster führt demnach das Spitzenfeld vor Köln, Stuttgart, Karlsruhe und Hannover an. Die rote Laterne trägt Trier, hinter Kaiserslautern, Bamberg, Greifswald und Chemnitz.

Untersucht wurde die Angebots- und Nachfragequalität von 61 deutschen Städten auf Basis von 18 Indikatoren. Auch die europäischen Metropolen Dublin, Amsterdam, Paris und Wien wurden in die Analyse einbezogen und sind im oberen Drittel des Rankings positioniert.

"Das Feld der Top-20 mit den besten Rahmenbedingungen für Investitionen im Segment Studentisches Wohnen umfasst einen interessanten Mix aus allen sieben deutschen A-Städten, den bedeutenden europäischen Universitätsstandorten, aber auch einer Vielzahl von Hidden Champions." Felix Embacher, Bereichsleiter bei Bulwiengesa

Eine ausschließliche A-Stadt-Strategie, konzentriert auf die Top-7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, würde Chancen, wie sie speziell die kleineren Standorte Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt oder Koblenz bieten, außer Acht lassen, so Embacher weiter.

In Deutschland belegen die Städte Münster, Köln, Stuttgart, Karlsruhe und Hannover die ersten fünf Positionen im Scoring und bieten den Studienautoren zufolge beste Rahmenbedingungen für weitere Investments im Segment Studentisches Wohnen.

München und Köln mit dem höchsten Marktpotenzial in der unteren Preisklasse

Das kumulierte Marktpotenzial für Studentenapartments ab 500 Euro pro Monat beziffert sich in den 61 untersuchten deutschen Hochschulstädten auf etwa 67.500 Einheiten, heißt es in der Studie. Demnach gibt es alleine in den A-Städten ein Marktpotenzial von etwa 29.500 Studentenwohnungen, das sind 44 Prozent des Marktpotenzials in diesem Preissegment.

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Besonders hoch schätzen die Studienautoren das Marktpotenzial in diesem Preissegment in München und Köln ein. Danach folgen Hamburg, Berlin und Stuttgart. Am anderen Ende der Skala liegen Bamberg, Passau, Freiburg im Breisgau, Regensburg und Dresden, wo das geringste Marktpotenzial in diesem Preissegment gesehen wird.

Oberhalb von 600 Euro pro Monat (All-in) weist die Studie ein Marktpotenzial von rund 18.600 Einheiten aus. Im höchsten Preissegment, ab 700 Euro pro Monat (All-in) könnten noch etwa 12.700 Studentenapartments errichtet werden. All-in heißt Warmiete inklusive Möblierung, umlegbarer Bewirtschaftungskosten, Individualstrom, Internet-Flatrate sowie Nutzung der Gemeinschaftsflächen.

Je nach Stadt ist die Mietzahlungsbereitschaft der Studierenden unterschiedlich stark ausgeprägt. In fünf der sieben deutschen A-Städte wollen acht Prozent aller Studierenden in einem Studentenapartment leben und können dafür 500 Euro und mehr bezahlen. Auch in den deutschen Städten mit einer langen Tradition als Universitätsstandorte sind Studierende bereit, 500 Euro aufwärts pro Monat für die Miete auszugeben: Hierzu zählen Potsdam, Heidelberg, Mainz, Erlangen und Augsburg. In Münster liegt der Anteil bei rund fünf Prozent.

 Studentenwohnanlage Boeselagerstraße Studentenwerk Münster
Die Wohnanlage Boeselagerstraße des Studentenwerks Münster wurde 2014 fertiggestellt. Künftig werden eher private Investoren neue Studentenwohnungen errichten, heißt es in der Studie

Wohnkonzepte: Mangelware mittleres Preissegment

Die oben genannten Städte mit einem hohen Marktpotenzial profitieren von einer starken wirtschaftlichen Performance mit einer hohen Gehaltsstruktur. Dagegen sind in den Städten Jena, Regensburg, Dresden, Rostock und Marburg die wenigsten Studierenden potenzielle Nachfrager für Wohneinheiten mit monatlichen Mietpreisen von mehr als 500 Euro. Besonders viel Potenzial besteht den Studienautoren zufolge im mittleren Preissegment, also im Bereich 400 bis 500 Euro pro Monat (All-in).

"Bei der dynamischen Ausweitung des Angebotes und der weiteren Professionalisierung des Segmentes durch privatwirtschaftliche Akteure darf das enorme Potenzial des mittleren Preissegments nicht vergessen werden." Henrik von Bothmer, Investmentmanager Microliving bei Union Investment

Wenn sich das Angebot speziell in gefragten Städten und Lagen für Projektentwickler und Investoren rentieren soll, müssen einfachere Wohnkonzepte realisiert werden, die beispielsweise eine Gemeinschaftsnutzung von Küche oder Bad vorsehen, meint von Bothmer. Einen Beitrag dazu könne zudem die öffentliche Hand durch Erleichterungen bei Bauauflagen, insbesondere bei Stellplätzen und besser harmonisierten Landesbauordnungen, leisten.

Mietpreiserwartungen und Wertsteigerungen künftig eher knapper zu kalkulieren

Die 61 untersuchten Universitätsstädte bieten den Studienautoren zufolge im aktuellen Markzyklus noch attraktive Anlagemöglichkeiten im Bereich Studentisches Wohnen. Investoren müssten jedoch berücksichtigen, dass die Assetklasse in einer Boomphase "groß geworden" ist und Mietpreiserwartungen sowie Wertsteigerungen künftig eher knapper zu kalkulieren sein werden.

"Die Preisdynamik der Startphase wird nicht im bisherigen Maße beibehalten werden können." Georg-Christian Rueb, Portfoliomanager Microliving bei Union Investment 

Ob Investments in der Assetklasse Studentisches Wohnen empfehlenswert sind, hängt der Studie zufolge unter anderem davon ab, wie hoch der Bestand und das projektierte Angebot an studentischen Wohnplätzen ist und was auf Nachfrageseite für Bedürfnisse vorherrschen. In Deutschland verfügen momentan Berlin (19.700) und München (18.300) über das größte Angebot. Mittelfristig werden auch Hamburg und Frankfurt am Main die Schwelle von 10.000 Wohnplätzen überschreiten.

Die Nachfrage nach studentischen Wohnplätzen ist der Analyse zufolge primär von der Anzahl an Studierenden in der entsprechenden Stadt abhängig. Zum Wintersemester 2017/18 waren in Deutschland gemäß der Studie die meisten Studierenden in Berlin (187.900) und München (119.000, inklusive TUM-Außenstelle Garching) immatrikuliert. Das Ende des Tableaus bilden Greifswald (10.200), Chemnitz (10.500), Lübeck (10.700), Hildesheim (11.500) und Wiesbaden (11.900).

Innerhalb der deutschen Assetklasse Microliving nehmen Studentenwohnungen aufgrund des hohen Transaktionsvolumens (2018: rund 305 Millionen Euro), der Nachfrage von insgesamt rund 2,87 Millionen Studierender im Wintersemeser 2018/19 und wegen des großen Bestands und der Pipeline an Wohneinheiten eine wichtige Rolle ein. Der gesamte in der Studie dokumentierte Bestand an studentischen Wohnplätzen von privatwirtschaftlichen Anbietern umfasst derzeit rund 77.700 Einheiten (Anteil von 30 Prozent am Gesamtbestand). 183.900 Einheiten werden derzeit der Studie zufolge von öffentlichen Trägern, etwa Studierendenwerken, gehalten, das ist ein Anteil von 70 Prozent. Das könnte sich in Zukunft ändern: Zirka 76 Prozent der projektierten Wohnplätze (rund 32.000 Einheiten) werden von der Privatwirtschaft errichtet werden.


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Schlagworte zum Thema:  Investment, Student, Wohnimmobilien, Marktanalyse