Warum Studentenwohnen boomt – und wer profitiert

Der deutsche Markt für privates Studentenwohnen – Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) – wächst und professionalisiert sich, wie eine aktuelle Studie von JLL zeigt. Im ersten Halbjahr 2026 erreichte das Transaktionsvolumen rund 200 Millionen Euro, weitere Deals im Wert von zirka 400 Millionen Euro und Portfoliotransaktionen mit einem Wert von rund zwei Milliarden Euro befinden sich in fortgeschrittenen Verhandlungen.

Die durchschnittliche Monatsmiete in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt demnach derzeit bei 988 Euro. Dabei erzielen PBSA-Objekte einen Aufschlag von 200 bis 400 Euro gegenüber WG-Zimmern. Die Anfangsrenditen für qualitativ hochwertige Objekte haben sich bei 4,1 bis 4,4 Prozent stabilisiert.

Rekordnachfrage: Internationale Studierende treiben PBSA-Wachstum

Die Gesamtzahl der Studierenden in Deutschland hat im Wintersemester 2025/2026 mit 2,88 Millionen einen neuen Höchststand erreicht. Dabei ist der Anteil internationaler Studierender mit 469.500 Personen (16,3 Prozent aller Studierenden, 30 Prozent bei den Erstsemestern) seit 2014 um 46 Prozent gestiegen. "Internationale Studierende sind der primäre Wachstumstreiber für die PBSA-Nachfrage", sagt Sören Gröbel, Director of Living Research Germany bei JLL.

Hier kämen sofort verfügbare, möblierte Lösungen mit All-inclusive-Mietmodellen mit diversen Annehmlichkeiten wie Gym, Media Rooms oder Vor-Ort-Betreuung ins Spiel, auch wegen Sprachbarrieren, fehlenden lokalen Bonitätsnachweisen für den klassischen Mietmarkt, einem starken Sicherheitsbedürfnis und dem Wunsch nach Ansprechpartnern.

Aktuell dominiert dem Experten zufolge PBSA die Entwicklungspipeline in den sieben Immobilienhochburgen. Berlin führt mit einer Pipelineintensität von 18,6 Prozent des Bestands, gefolgt von München (11,2 Prozent) und Düsseldorf (zehn Prozent). Wie hoch die tatsächlichen Realisierungsquoten sein werden, sei allerdings nicht absehbar.

KI-Technology zur Optimierung der Betriebskosten

Die Mietdynamik hat sich generell abgeschwächt. In den sieben Metropolen sind die Mieten im Jahresvergleich im Schnitt noch um 2,9 Prozent gestiegen. Düsseldorf (plus 13,6 Prozent), Köln (plus 5,5 Prozent) und Hamburg (plus 5,1 Prozent) sind die Spitzenreiter.

"Der Fokus verschiebt sich nun eindeutig von mietgetriebenem Wachstum hin zu operativer Effizienz", sagt Marius Romer, Team Leader Residential Investment Capital Markets Germany NRW bei JLL. "Die Optimierung der Betriebskosten wird zum entscheidenden Performancetreiber.“

Für besonders vielversprechend hält der Spezialist für den PBSA-Bereich KI-gesteuerte Smart-Building-Technologien zur Verbrauchsoptimierung. Demnach zeigen Erfahrungen aus dem britischen Markt, dass zum Beispiel intelligente Heizungssteuerungen mit minimalem Kapitaleinsatz die Betriebskosten um rund sieben Prozent senken können, was jährlichen Einsparungen von 233 Euro pro Bett entspreche.

PBSA-Renditen signalisieren wachsendes Investorenvertrauen

Der deutsche PBSA-Investmentmarkt entwickelt sich nach Angaben von JLL derzeit von einem entwicklungsgetriebenen zu einem portfoliobasierten Markt. "Die ersten zusammengestellten Portfolios der ersten Wachstumswelle kommen nun auf den Markt – ein deutliches Zeichen für die zunehmende Reife der Assetklasse", erklärt Romer.

Die Anfangsrenditen für qualitativ hochwertige PBSA-Objekte in guten Lagen liegen laut Studie zwischen 4,1 und 4,4 Prozent. Bemerkenswert sei die Verengung der Renditenspreizung zwischen PBSA und Prime-Wohnimmobilien: Der hat sich von 120 bis 130 Basispunkten im Jahr 2021 auf aktuell 75 bis 85 Basispunkte reduziert – eine Kompression um 40 bis 45 Basispunkte, die das gewachsene Investorenvertrauen widerspiegelt.

Für die Marktakteure entstehen durch das Wachstum langfristige Potenziale. "Investoren sollten den Fokus auf Portfolioakquisitionen mit nachgewiesener operativer Performance legen", empfiehlt Romer. "Neben den Primärstandorten Berlin, München und Hamburg bieten auch Köln sowie ausgewählte B-Städte wie Münster, Mainz oder Darmstadt attraktive Chancen mit höheren Renditeaussichten."

JLL-Studie "German PBSA Market Perspectives 2026" (Download)

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