Neue Krise, alte Schwächen

Mehr als zehn Jahre lang schien in der Welt der offenen Immobilienfonds alles in bester Ordnung zu sein. In Zeiten extrem niedriger Zinsen waren sie bei risikoscheuen Anlegern heißbegehrt. Die Erträge waren nicht üppig. Aber sie lagen deutlich über den mitunter negativen Renditen anderer als sicherer betrachteten Assetklassen wie Bundesanleihen und Pfandbriefe. Viele Immobilienpublikumsfonds hatten einen hohen Investitionsdruck und limitierten die Annahme neuer Investorengelder. 

"Mit Kontingentierungen oder Cash-Stopps und Cash-Calls versuchten sie, Liquiditätszuflüsse und Investmentaktivitäten aufeinander abzustimmen", resümiert Sonja Knorr, Bereichsleiterin Alternative Investments der Ratingagentur Scope.

Zinswende löst Milliarden-Abflüsse aus offenen Immobilienfonds aus

Doch diese Zeiten sind längst vorbei. Im Zuge der Zinswende – infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Krieges – verloren Immobilieninvestments enorm an Attraktivität. "Seit Mitte 2023 ziehen Anleger das mitunter in offene Immobilienpublikumsfonds investierte Kapital verstärkt wieder ab", so Knorr. Allein im vergangenen Jahr betrugen die Mittelabflüsse mehr als 7,5 Milliarden Euro, 2024 und 2025 summierten sie sich insgesamt auf rund 13,5 Milliarden Euro. 

Und auch in diesem Jahr ist keine Kehrtwende in Sicht. Zumal der aktuelle Konflikt im Nahen Osten zwischen den USA und dem Iran die Inflation wieder anheizt. Die Zinsen ziehen an, womöglich erhöht die Europäische Zentralbank (EZB) in den kommenden Monaten die Leitzinsen. "Das sind keine guten Nachrichten für die Immobilienmärkte und erst recht nicht für offene Immobilienfonds", findet Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management, die Investoren bei Immobilienengagements berät. 

Er befürchtet, dass weitere Immobilienpublikumsfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen könnten. Seit Mitte Januar mussten schon drei die Notbremse ziehen: der Wertgrund Wohnselect D (Fondsvermögen: 288,7 Millionen Euro), der Industria Fokus Wohnen Deutschland (641,2 Millionen Euro) und der UBS (D) Euro invest Immobilien (408,9 Millionen Euro).

Anteilsrücknahme ausgesetzt: Wohnfonds unter besonderem Druck

Beim Wohnselect D gebe es keine Bewertungsthemen im Immobilienbestand, viele Investoren seien seit Auflage des Fonds im Jahr 2010 mit von der Partie, und gerade die langfristige Entwicklung sei recht passabel, betont Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG. Trotzdem zogen Anleger massiv Kapital ab. Selbst Immobilienverkäufe in knapp dreistelliger Millionenhöhe verhinderten nicht, dass die Liquidität unter die Mindestliquiditätsquote von fünf Prozent absackte. 

"Wir standen vor der Wahl, uns durch weitere, womöglich übereilte Immobilienverkäufe schnell zusätzliche Liquidität zu verschaffen oder den Wert des Immobilienvermögens für langfristig orientierte Bestandsanleger zu sichern", resümiert Meyer. 

Die Wertgrund votierte für die zweite Variante und verschaffte sich und dem Fonds erst mal eine Atempause. Diese Entscheidung hält auch Scope-Immobilienanalystin Knorr für wichtig: "Offene Immobilienpublikumsfonds konnten in den letzten beiden Jahren durch den Verkauf von Immobilien zwar zwölf Milliarden Euro erlösen, aber die Investmentmärkte bleiben herausfordernd." Häufig ziehe es sich lange hin, bis sich Käufer und Verkäufer über wichtige Formalien, insbesondere den Kaufpreis, geeinigt hätten. Bremsend wirke zudem die schwerfällige administrative Abwicklung, die bis zu einem halben Jahr dauern könne, fügt sie hinzu.

Warum Wohnimmobilienfonds zuerst in die Bredouille gerieten

Seltsam mag auf den ersten Blick erscheinen, dass mit dem Wertgrund Wohnselect D und dem Industria Fokus Wohnen zwei offene Immobilienpublikumsfonds mit dem Anlageschwerpunkt Wohnimmobilien zuerst in die Bredouille geraten sind. Das ist Knorr zufolge auf die Fokussierung auf Wohnimmobilien als Investmentsegment zurückzuführen: Viele Anleger hätten die einige Monate zuvor erfolgten hohen Bewertungsabschläge im Portfolio des Fonds UniImmo Wohnen: ZBI stark verunsichert. Auch die fehlende Einbindung in einen vertriebsstarken Finanzkonzern habe eine Rolle gespielt, merkt sie an. 

Von dieser profitierten nämlich beispielsweise die offenen Immobilienpublikumsfonds der Deka (Sparkassenorganisation) und von Union Investment (Genossenschaftsbanken). Das verhinderte aber nicht, dass auch offene Immobilienpublikumsfonds der Union Investment hohe Mittelabflüsse verkraften mussten. Diese beliefen sich in den ersten neun Monaten 2025 bei den von ihr gemanagten Fonds (ohne UniImmo: Wohnen ZBI) auf fast zwei Milliarden Euro. Die Deka meldete für das vergangene Jahr sogar leichte Mittelzuflüsse von 100 Millionen Euro in ihre Immobilienpublikumsfonds.

Liquiditätsquoten: Deka entspannt, DWS und Union unter Beobachtung

Beruhigend sind die hohen Liquiditätsquoten der meisten offenen Immobilienpublikumsfonds. Bei einigen, wie den beiden DWS-Fonds Grundbesitz Europa und Grundbesitz Fokus Deutschland, liegen sie allerdings nicht weit über dem Minimum von fünf Prozent. Derzeit hält man die Liquiditätssituation bei der DWS aufgrund der Situation an den Transaktionsmärkten für herausfordernd, aber unter Kontrolle. Eher zurücklehnen kann man sich beim Konkurrenten Deka. 

Dort beträgt die Cashquote offener Immobilienpublikumsfonds mehr als 15 Prozent des Fondsvermögens. Bei Union Investment ist das Bild gemischt: Produkte für Kleinanleger (UniImmo-Fonds) verfügen über eine Barreserve zwischen zwölf und gut 18 Prozent, bei denen für professionelle Investoren (UniInstitutional-Fonds) erreicht sie nur knapp acht Prozent. Dass das Cash-Polster viel dünner ist, begründet Union Investment damit, dass bei institutionellen Publikumsfonds die Abflüsse und die Beschaffung von Liquidität besser plan- und steuerbar seien. 

Die niedrigere Barmittelquote sei daher unproblematisch. Aus den beiden UniInstitutional-Fonds flossen in den ersten neun Monaten 2025 rund 200 Millionen Euro ab. "Es gibt institutionelle Investoren, die auf Veränderungen an den Kapitalmärkten weit sensibler reagieren als Kleinanleger, die über Sparpläne regelmäßig Geld in Immobilienfonds stecken", sagt Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg.

Verkaufsdruck & Renditeschwäche: Das strukturelle Dilemma offener Immobilienfonds

Solange allerdings bei offenen Immobilienpublikumsfonds der Liquiditätsaderlass anhalte, müssten diese zur Stärkung ihrer finanziellen Substanz Objekte verkaufen. Das sehen Branchenbeobachter beim Maklerhaus JLL ähnlich: "Offene Immobilienpublikumsfonds dürften in diesem Jahr wie im Vorjahr öfter auf der Verkäufer- als auf der Käuferseite auftreten", heißt es dort in einem aktuellen Report. Der Zwang, zyklisch agieren zu müssen, sei vielleicht das größte Manko offener Immobilienpublikumsfonds, stellt Sebastian fest. Antizyklisch von Anlagechancen zu profitieren, sei somit kaum möglich. 

"Gerade offene Immobilienfonds, die erst in der Schlussphase des letzten Immobilienhypes viele Objekte erwarben, mussten nach dessen Abebben hohe Bewertungsabschläge hinnehmen", sagt Knorr. Dadurch wurden die auch sonst schon recht mageren Renditen zum Teil tief ins Minus gedrückt. Der überwiegende Teil der offenen Immobilienpublikumsfonds erzielte in diesem Zeitraum zwar positive Renditen, doch lagen selbst diese meistens deutlich unter denen von Bundesanleihen. 

Selbst offene Immobilienspezialfonds blieben von mitunter hohen Mittelabflüssen nicht verschont. Institutionelle Investoren, die sonst in Schwächephasen an den Immobilienmärkten oft sogar Investments aufstockten, kehrten ihnen zuhauf den Rücken. "Viele stiegen während des letzten Booms erst spät in Immobilienfonds ein und mussten in den letzten Jahren mit ansehen, wie gestiegene Zinsen die Fondserträge und den Wert der Immobilienportfolien dahinschmelzen ließen", erläutert Sebastian.

Dies ist ein Auszug aus dem Beitrag "Neue Krise, alte Schwächen" aus der Ausgabe 03/2026 der Immobilienwirtschaft. Im vollständigen Artikel lesen Sie darüber hinaus Experteninterview, Fondskennzahlen und Handlungsempfehlungen.