Immobilienprojekte: Wer finanziert, wenn die Bank nicht reicht?

In Deutschland gibt es einen Engpass an Mezzaninekapital. Henning Möller, Geschäftsführer der Haspa PeB erläutert, unter welchen Bedingungen ein Risikokapitalgeber des Sparkassensektors bereit ist, sich finanziell an Projektentwicklungen in Ballungszentren zu beteiligen. 

Risikokapital: Wann es für Immobilienprojekte infrage kommt

Herr Möller, es ist ungewöhnlich, dass ein gewerblicher Immobilienfinanzierer aus dem risikoscheuen Sparkassensektor wie die Haspa eine Tochter gegründet hat, die sich im Risiko-Finanzierungssegment Mezzaninekapital tummelt. Wie kam es dazu? 

Wir wollen ein berechenbarer Partner über die unterschiedlichen Marktzyklen sein. Das unterstreichen wir mit unserem aktuellen Wachstumsansatz. Risiko-Kapital wird aktuell dringender als im letzten Zyklus für die Realisierung von Projekten benötigt. Der Markt für Mezzaninekapital war hierzulande immer, auch 2017 bei Gründung der Haspa PeB, fragmentiert.

Dominiert wurde er von opportunistischen Akteuren, die sehr kurzfristig orientiertes Kapital zur Verfügung stellen. Unsere Beteiligungen orientieren sich an längerfristigen und qualitativ hochwertigen Partnerschaften. So betragen die Finanzierungslaufzeiten bis zu vier Jahre. Nach der Zinswende sind viele Kreditfonds in Deutschland dauerhaft von der Bildfläche verschwunden, obwohl Mezzanine- und Beteiligungskapital nach wie nachgefragt wird.

Welche Lehren haben Sie aus der Zinswende gezogen? 

Wir beteiligen uns nur an Projekten in einem reiferen Stadium: Das Baurecht muss gesichert sein (Bauvorbescheid, 33er-Stand, B-Plan oder Baugenehmigung). Außerdem sollten die Projekte Knappheitsprojekte sein, an denen ein Bedarf besteht. Bei Wohnen ist das in unseren Zielregionen Hamburg und Berlin auf jeden Fall gegeben. 

Nach der Zinswende: Strengere Kriterien für die Projektfinanzierung

In anderen Assetklassen wie Einzelhandel, Hotel oder Büro muss man genauer hinschauen. Bei Betreiberimmobilien wie Hotels muss auch das Businesskonzept hinterfragt werden. Ferner muss ein nachhaltiger Cashflow realisierbar sein. Der mit Abstand wichtigste Faktor für uns ist allerdings die Partnerqualität.

Inwieweit ist die Hasa PeB bereit, bei Projekten, die zu ihrem Investmentfokus gehören, ins Risiko zu gehen? 

Momentan finanzieren Banken Projekte bis zu 70 Prozent des LTC, Projektentwickler müssen also mindestens 30 Prozent Eigenkapital aufbringen. In so einem Szenario würde die PeB, etwa bei Wohnungsbauprojekten, ca. 50 Prozent des Eigenkapitaleinsatzes mitfinanzieren – Kosten: 13-16 Prozent pro Jahr. In der Regel bedarf es zudem einer Vereinbarung mit der Erstranggläubigerin.

Warum hat sich in der Sparkassenlandschaft die HASPA PeB nicht als Vorbild für einen alternativen Projektfinanzierer durchsetzen können?

Diese Frage kann ich nicht beantworten. Sparkassen sind regional operierende Institute mit einem hohen Maß an Eigenständigkeit. Bei so einer Entscheidung müssen Chancen und Risiken sorgsam abgewogen werden.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema im Schwerpunktbeitrag "Alternative Kapitalgeber gesucht" in der neuen Ausgabe 04/26 der Immobilienwirtschaft".