Der Onlinehandel boomt, die Lager werden knapp: Vier Millionen Quadratmeter zusätzliche Distributionsflächen müssten bis 2025 gebaut werden, damit es reicht, rechnet CBRE vor. Andere Studien zeigen: Projektentwickler sind längst auf den Zug aufgesprungen, es wird auch spekulativ gebaut.
Dass E-Commerce boomt ist schon eine Binse. Durch Corona wurde der Trend noch einmal verstärkt und scheinbar ist ein Ende auch noch lange nicht in Sicht: Bis 2025 wird der weiter wachsende Onlinehandel den Bedarf nach Lager- und Logistikflächen in Deutschland um zirka vier Millionen Quadratmeter zusätzlich ansteigen lassen, prognostiziert der Immobiliendienstleister CBRE. Für jede zusätzliche Milliarde Euro an E-Commerce-Umsatz werden rund 100.000 Quadratmeter neue Distributionsflächen benötigt – und bis 2025 könnte der Umsatz des Onlinehandels in Deutschland um 43 Milliarden Euro steigen, so die Rechnung.
Logistik im Aufwind: Woher die Grundstücke und Mietflächen nehmen?
Fraglich ist, ob der Markt diese Flächennachfrage bedienen können wird. "Denn bereits jetzt wird es in vielen Regionen Deutschlands schwieriger, die passenden Grundstücke oder Mietflächen für die E-Commerce-Nutzer zu finden", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Der Anteil des Onlinehandels an den gesamten Einzelhandelsumsätzen in Deutschland wird laut CBRE bis 2025 auf 19 Prozent steigen, nach 14 Prozent im Vergleichsjahr 2020.
Bereits heute weisen dem Bericht zufolge manche Länder in Asien, die USA oder Großbritannien schon Anteile von deutlich mehr als 20 Prozent auf. Hierzulande sei noch "viel Luft nach oben" für weiteres relatives Wachstum, insbesondere durch den Lebensmitteleinzelhandel und die stärker werdende Kaufkraft der sogenannten Millennials, erklärt Koepke. Die Entwicklung des Anteils des Onlinehandels am gesamten Einzelhandel ist entscheidender Faktor für die Umsatzentwicklung.
Für den Report "CBRE Global E-Commerce Outlook 2021“ wurde eine ganze Reihe an Faktoren untersucht, die darauf schließen lassen, dass in den kommenden Jahren bis 2025 ein hohes Maß an E-Commerce möglich sein wird. In Europa trifft das neben Großbritannien auch auf Deutschland, Schweden und die Niederlande zu. Deutschland belegt mit 72 von 100 möglichen Punkten unter weltweit 43 analysierten Ländern den dritten Rang – nach Südkorea (87 Punkte) und Großbritannien (78 Punkte). Märkte wie Portugal, Italien und Spanien werden laut CBRE in den kommenden fünf Jahren anfangen, allmählich zu den anderen Märkten aufzuschließen, was zu einer wachsenden Nachfrage nach Logistikflächen in ganz Europa führen wird.
JLL: Logistikboom stützt spekulativen Neubau
Wie gefragt Lager- und Logistikflächen in Deutschland sind, zeigt auch eine Analyse des Mitbewerbers JLL, wonach alleine im ersten Quartal 2021 mit einem Umsatzvolumen von rund 1,7 Millionen Quadratmetern der drittbeste Jahresstart der vergangenen zehn Jahre registriert wurde. "Angesichts des guten Auftakts gehen wir aus heutiger Sicht davon aus, dass die magische Sieben-Millionen-Quadratmeter-Marke in diesem Jahr überschritten werden kann", prognostiziert Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.
Projektentwickler haben laut JLL die Gunst der Stunde erkannt, potenziellen Mietern ein breites Flächenangebot zur Verfügung stellen zu können. Die Nachfrage diversifiziert sich nach Kortmanns Beobachtung zusehends, nachdem im Corona-Jahr 2020 E-Commerce- und Handelsunternehmen ihren Umsatzanteil noch einmal deutlich gesteigert haben. Auf Investorenseite sorgt die Nachfrage bei weiter hohen Preisen für ein positives Anlageumfeld im Logistikbereich.
Rund zwei Drittel aller Flächenumsätze wurden in Neubauten oder Projektentwicklungen getätigt, bei Umsätzen in einer Größenordnung ab 30.000 Quadratmetern sogar 86 Prozent.
Retourenlogistik: Lager sind bei Paketdienstleistern heiß begehrt
Wo viel bestellt wird, wird auch viel zurückgeschickt. Der Immobilienberater Savills geht davon aus, dass alleine Paketdienstleister in Europa bis zum Jahr 2025 ihre Lagerkapazitäten um bis zu 8,6 Millionen Quadratmeter zusätzliche Fläche erweitern werden müssen.
Savills beruft sich auf eine Einschätzung der Marktforschungsunternehmen Forrester Research and eMarketer, wonach mehr als ein Fünftel (rund 20 Prozent) aller online gekauften Waren im Jahr 2020 retourniert wurde. In Deutschland werden die Rücksendungen am häufigsten in den Filialen der großen Paketdienstleister abgegeben und von dort aus weitergeleitet.
Innerhalb Europas beobachtet Savills ganz unterschiedliche Ansätze beim Umgang mit Retouren. In Großbritannien – im Jahr 2020 im Online-Shopping-Segment mit einem Anteil von 28 Prozent am Einzelhandelsumsatz Spitzenreiter – setzen manche Online-Händler auf den Einsatz von Augmented Reality, um die Wahrscheinlichkeit einer Retoure zu verringern. In Deutschland und den Niederlanden erproben Logistikdienstleister die Retourenabholung an der Haustür, um die Rücksendung zu erleichtern und eingegangene Waren schneller bearbeiten zu können.
Allen Ansätzen zur Verringerung der Retourenquote zum Trotz: Ohne zusätzliche Logistikflächen wird der boomende Onlinehandel laut Savills nicht zu bewältigen sein. "Wir beobachten keinerlei Verlangsamung beim Ausbau der Lagerkapazitäten der Einzelhändler – vor allem, wenn man die Anzahl der Retouren berücksichtigt", sagt Marcus de Minckwitz, Director Regional Investment Advisory EMEA (Europa, Naher Osten, Afrika) bei Savills.
ZIA-Frühjahrsgutachten: Logistikimmobilien sind die Krisengewinner
"Die Städte werden sich nun rasanter verändern, als viele das vor zwei Jahren für möglich gehalten hätten", schrieb Dr. Andreas Mattner, Chef des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), in dem vom Verband beauftragten Frühjahrsgutachten 2021 der Immobilienweisen.
Auf dem Investmentmarkt erreichte das Transaktionsvolumen von Logistikimmobilien demnach im Jahr einen neuen Höchststand von 7,1 Milliarden Euro (2019: 5,1 Milliarden Euro), heißt es in dem Gutachten. Der zunehmende Marktanteil des Onlinehandels und die Skepsis gegenüber anderen Nutzungsarten hätten das Vertrauen der Investoren in dieses Segment gestärkt. Die rechnen mit weiter steigenden Mieten und einer perspektivisch guten Nachfragesituation.
Die Immobilienweisen erwarten für das Gesamtjahr 2021 auf Basis der im Bau befindlichen und konkret geplanten Logistikprojekte einen Flächenneuzugang von mehr als fünf Millionen Quadratmetern. Dabei werde auch über Re-/Near-Shoring und erhöhte Lagerhaltung in Produktion und Handel intensiv nachgedacht. Knappheit herrscht bei innerstädtischen Angeboten ebenso wie bei großflächigen Distributionsimmobilien und Fulfilmentcentern.
"Insbesondere die zentralen, urbanen Lagen werden sich in ihrem Mietniveau immer mehr von der großflächigen Logistik vor den Toren der Städte entfernen", so der Ausblick im Frühjahrsguachten der Immobilienweisen 2021 – Tendenz weiter steigend.