Zu den Trends in der Logistikbranche gehört auch der Einsatz von Robotern und Drohnen auf der letzten Meile Bild: BNP Paribas Real Estate

Der Boom am Logistikmarkt setzt sich 2017 fort. Gehandelt wurden Colliers zufolge in den ersten sechs Monaten Immobilien für rund 5,4 Milliarden Euro – mehr als im gesamten Vorjahr. Auch neu gebaut wurde auf hohem Niveau: Mit rund 1,9 Millionen Quadratmetern sind laut Logivest bereits 54 Prozent des Gesamtjahres 2016 erreicht. Und doch gibt es nach Angaben von JLL in den Big 5 kaum verfügbare Flächen. BNP Paribas Real Estate macht das "Smart Warehouse" als Trend aus.

Auch der Einsatz von Robotern und Drohnen für Lieferwege "auf der letzten Meile" oder Mega-Hubs auf der grünen Wiese werden laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) künftig eine größere Rolle spielen, ebenso kleinteiligere Flächen in Stadtnähe. Außerdem müssten moderne und smarte Logistikimmobilien immer mehr Anforderungen erfüllen und mehrere Nutzungsarten, beispielsweise Produktion, Lager und Büros unter einem Dach vereinen, um Zeit und Geld zu sparen.

"Mega-Trends wie der florierende Online-Handel, die digitale Revolution oder die Spezialisierung in den einzelnen Branchen treibt die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen weiterhin in die Höhe", sagt Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International. Doch die Logistikbranche befinde sich nicht nur bei der Last-Mile in der Probierphase, neben neuen Immobilienlösungen wie dem Bau mehrstöckiger Logistikzentren, würden auch innovative Lieferkonzepte den Immobilienmarkt noch stärker herausfordern und prägen.

Logistikdienstleister und Handelssektor größte Nutzergruppen

Zwar boomt der Handelssektor, aktivste Nutzer laut der aktuellen Logivest-Erhebung sind bisher im laufenden Jahr aber Logistikdienstleister mit einem Anteil von 48 Prozent, nach etwa 33 Prozent im Jahr zuvor. Der Handel, bisher Spitzenreiter bei der Nutzung neuer Flächen, hat noch einen Anteil von 32 Prozent, während es im Vorjahr laut Logivest 36 Prozent waren und laut BNPPRE 38 Prozent, wofür die anhaltende Dynamik des Onlinehandels verantwortlich war.

„Einen ähnlich deutlichen Vorsprung haben die Logistikdienstleister seit 2014 nicht mehr verzeichnen können“, sagt Logivest-Geschäftsführer Kuno Neumeier.

Industrielle Ansiedlungen waren laut Logivest zum Halbjahr 2017 nur noch mit 20 Prozent vertreten (2016: 30 Prozent). Lediglich JLL sieht auch im ersten Halbjahr 2017 den Bereich Handel und E-Commerce auf Rang eins unter den Nutzergruppen: Rund 75 Prozent des generierten Umsatzes vereine diese Nutzergruppe auf sich, während mit großem Abstand erst die Logistikdienstleister (24 Prozent) folgten. Laut JLL herrscht auch weiterhin eine kontinuierlich hohe Nachfrage aus dem Bereich Transport & Logistik (48 Prozent).

Der Onlinehandels ist für den hohen Logistikflächenbedarf des Handelssegments verantwortlich. Bild: BNP Paribas Real Estate

Pharma-Branche mit hohem Wachstumspotenzial

Nach Nutzerbranchen gelistet, zeigt laut Logivest vor allem der Pharma-Sektor hohes Wachstumspotenzial und doch ist die Neubauaktivität innerhalb dieser Branche eher moderat mit knapp 30.000 Quadratmetern etwa im Jahr 2016. Das Potenzial spiegelt sich demnach nicht direkt in einer positiven Neubaudynamik wider. Einen Grund sieht Neumeier in den spezifischen Nutzungsanforderungen, die zu höheren Kosten führen, einen anderen darin, dass die Immobilien den Kriterien zur Lagerung wassergefährdender Stoffe unterliegen, wodurch sie eingeschränkt drittverwendungsfähig und damit wenig relevant für Investoren sind.

„Statt in den Neubau wird zuerst in den Ausbau bestehender Objekte und die Effizienzsteigerung mittels Automatisierung investiert“, so Neumeier.

Top Logistik-Hotspot: die Rhein-Main-Region

BNPPRE zufolge eignet sich nicht jede Region in Deutschland für die Ansiedlung logistischer Zentren. Wichtig sei neben einem Wirtschaftszentrum vor allem die Anbindung an den Schienenverkehr, an Häfen oder Flughäfen sowie die Nähe zu Ballungszentren.

Nach Angaben von Colliers sorgte die Rhein-Main-Region im ersten Halbjahr 2017 für den höchsten Flächenumsatz von rund 322.400 Quadratmetern und lag damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (plus zwei Prozent). Die Nachfrage war vorwiegend von Unternehmen aus dem Bereich Transport und Logistik (47 Prozent) und dem Handel (21 Prozent) geprägt.

Im Flächenumsatz-Vergleich der Top 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) hat nach Berechnungen von JLL im Jahresvergleich die Region Berlin mit einem Plus von 25 Prozent besonders deutlich zugelegt. Ein leichtes Plus von sechs Prozent verzeichnete die Region München. Den höchsten Flächenumsatz zeigten demnach die Regionen Frankfurt (300.000 Quadratmeter) und Hamburg (225.000 Quadratmeter, trotz eines Rückgangs von 17 beziehungsweise zwölf Prozent.

Logistik-Hotspots in Deutschland: Nicht jede Region eignet sich für die Ansiedlung logistischer Zentren. Bild: BNP Paribas Real Estate

Östliches Ruhrgebiet mit der höchsten Neubauquote

Mehr als 924.000 Quadratmeter neue Logistikflächen wurden laut Logivest deutschlandweit alleine im zweiten Quartal 2017 gebaut. Mit 976.000 Quadratmetern aus dem ersten Quartal sind das rund 1,9 Millionen Quadratmeter, die im ersten Halbjahr 2017 entstanden sind, was bereits 54 Prozent des gesamten Neubauvolumens aus 2016 entspricht, wie das Beratungsunternehmen Logivest und die Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services (SCS) errechneten.

Während 2016 in der Region Niederrhein am meisten gebaut wurde, knapp 500.000 Quadratmeter Fläche, liegt laut Logivest im ersten Halbjahr 2017 das östliche Ruhrgebiet vorne, mit jetzt schon etwas mehr als 400.000 Quadratmetern Logistikflächen.

Alleine in den Big 5 wurden JLL zufolge mit 257.000 Quadratmetern rund 43 Prozent des Flächenumsatzes in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmetern in Neubauten und Projektentwicklungen getätigt.

„Das Angebot kurzfristig verfügbarer großer Flächen ist als niedrig zu bezeichnen", sagt Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.

Was neu gebaut werde, sei oft bereits weit im Voraus vermietet. Von den insgesamt in dieser Größenordnung im ersten Halbjahr in den Big 5 fertiggestellten rund 400.000 Quadratmeter waren laut JLL Ende Juni nur noch insgesamt 46.000 Quadratmeter frei verfügbar. Laut JLL vereinte das Ruhrgebiet mit einem Anteil von zwölf Prozent (rund 261.000 Quadratmetern) den größten Umsatzanteil auf sich.

Prognose: Dynamik am Logistikflächenmarkt hält an

JLL geht davon aus, dass der deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt bis zum Jahresende weiter auf hohem Niveau bleiben wird und dass zum dritten Mal in Folge ein Umsatzvolumen von mehr als sechs Millionen Quadratmetern erzielt wird.

„Der Flächenumsatz der jeweiligen Märkte könnte durchaus höher ausfallen, sofern mehr Grundstücke für spekulative Neubauten zur Verfügung stehen würden", sagt Kunz von Colliers. Den meisten Märkten fehle es kurzfristig an verfügbaren neuwertigen Flächen. Projektentwicklungen seien vor allem aufgrund fehlender Grundstücksreserven an den Standorten Mangelware.

„Kleinteilige, stadtnahe Flächen, die vorwiegend im Bestand zu finden sind, werden aufgrund der kurzen Wege an Bedeutung gewinnen und die Durchschnittsmieten nach oben drücken“, so Kunz.

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Schlagworte zum Thema:  Logistikimmobilie, Vermietung

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