Asiatische Firmen treiben Nachfrage nach Logistik

Die Nachfrage nach deutschen Logistikflächen hat sich Anfang 2026 spürbar belebt – das könnte nur durch die Folgen des Iran-Kriegs gebremst werden. Strukturelle Nachfragetreiber sind derzeit vor allem der wieder wachsende E-Commerce.

Über diese Entwicklungen diskutierten Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial, Michael Marcinek, Head of Business Development bei Garbe Industrial, Gerhard Lehner, Head of Germany bei Savills Investment Management, und Maximilian Tappert, Head of Transaction Management Logistics bei der HIH Invest, im Rahmen einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult.

Logistikimmobilien: Flächenumsatz auf Vor-Pandemie-Niveau

Der Markt zeigt sich robuster als es die konjunkturellen Rahmenbedingungen vermuten lassen, ziehen die Experten ein Fazit. Die Stabilisierung der vergangenen Monate werde fortgesetzt. "Wir haben eine Vermietungsschlagzahl erreicht, die die gesamtwirtschaftliche Lage übertrumpft. Das erste Quartal war durchweg sehr positiv", sagte Marcinek.

Kassner ergänzte, dass sich der Flächenumsatz wieder auf dem Vor-Corona-Niveau eingependelt habe: "Wir sehen aktuell eine Normalisierung statt eines Einbruchs." Infolge der geopolitischen Spannungen nähmen die Unsicherheiten am Markt jedoch zu: Belastend wirkten unter anderem konjunkturelle sowie steigende Energie- und Transportkosten, gestörte Lieferketten, hohe Materialkosten und Baukosten. Ursprünglich hatte das Research-Team von Garbe Industrial  hier mit einer Entspannung gerechnet.

Zugleich entstünden aus den wiederkehrenden Krisen aber auch Chancen: "Unternehmen stellen ihre Lieferketten resilienter auf, etwa durch Regionalisierung und den Aufbau von Sicherheitsbeständen. Das schafft zusätzlichen Bedarf an Logistikflächen", so Kassner.

Logistikmieten: Impulse von E-Commerce und Playern aus Asien

Rückenwind sieht das Panel derzeit durch eine wieder anziehende Nachfrage aus dem E-Commerce. "Wir gehen davon aus, dass sich der Onlinehandel langfristig mit einem stabilen Wachstum von rund fünf Prozent entwickelt", sagte Kassner. Zusätzliche Impulse kämen von neuen Playern und Vertriebswegen aus dem asiatischen Raum.

"Seit dem Jahreswechsel hat die Nachfrage deutlich angezogen, auch getrieben durch ostasiatische E-Commerce-Unternehmen", berichtete Tappert von HIH Invest. "Sie zählen inzwischen zu den wichtigsten Nachfragern, insbesondere im Ruhrgebiet."

"Asiatische Nutzer schließen vermehrt langfristige Mietverträge ab und sichern sich gezielt Standorte über längere Laufzeiten", merkte Lehner von Savills Investment Management an. Er beobachtet zudem eine Verschiebung in den Nutzerstrukturen: "Third-Party-Logistics-Anbieter stehen zunehmend unter Margendruck und verlängern Logistikverträge nicht immer langfristig oder geben Standorte auf. Flächen werden dann vermehrt direkt von asiatischen Logistikunternehmen für Konsumgüter angemietet."

Energieeffizienz und Verteidigung werden wichtiger

Darüber hinaus gewinne die Qualität der Objekte weiter an Bedeutung: "Die Energieeffizienz spielt bei Anmietungsentscheidungen eine immer größere Rolle", so Kassner von Garbe Industrial. Ein weiterer potenzieller Nachfragetreiber ist der Verteidigungssektor: "Wir sehen hier zusätzlichen Bedarf, der sich allerdings erst über die kommenden Jahre im Markt niederschlagen wird."

Ein Großteil der Nachfrage in diesem Segment entfällt auf Eigennutzer, sodass sich die Effekte im Vermietungsmarkt bislang nur begrenzt widerspiegeln. Erste Beispiele gibt es aber: "Wir haben eine Vermietung in Schweden an die dortige Verteidigungsbehörde umgesetzt", ergänzte  Kollege Lehner. Solche Nutzungen seien jedoch herausfordernd, da Eigentümer oder Property Manager wegen erhöhter Sicherheitsvorgaben kaum Zugang zum Objekt hätten. Entsprechende Vermietungen sind noch die Ausnahme.

Logistikmarkt: Leerstand mit regionalen Unterschieden

Der Leerstand im deutschen Logistikimmobilienmarkt bleibt niedrig bis "extrem niedrig", wie die Runde bestätigte. Regional zeigten sich dabei aber Unterschiede: Während etablierte Logistikregionen weiterhin gefragt seien, seien insbesondere ostdeutsche Märkte zunehmend unter Druck. "Die neuen Bundesländer sind aufgrund eines Überhangs aus der Vergangenheit aktuell eher im Hintertreffen", sagte Marcinek.

Das hohe Angebot erschwert dort die Vermietung: "Manche Standorte sind kein Selbstläufer mehr", so Lehner. Ein Beispiel ist Leipzig: Der Standort ist stark von der Automobilindustrie geprägt. "Entsprechend gering ist dort derzeit die Nachfrage", erklärte Tappert.

Trotz insgesamt niedriger Leerstandsquoten hat sich die Mietdynamik zuletzt abgeschwächt. Die großen Sprünge wird es laut Tappert im Logistikbereich nicht mehr geben, das Niveau stabilisiere sich vielmehr mit Zuwächsen auf Inflationsniveau. Gleichzeitig habe sich der Wettbewerb um Mieter verschärft. "Man muss heute deutlich mehr Incentives anbieten als noch vor ein bis zwei Jahren", so Tappert weiter.

Untervermietungsklauseln gewinnen an Bedeutung

Ein relativ neues Phänomen bei der Vermietung von Logistikflächen ist den Marktexperten zufolge das Thema der zunehmenden Untervermietung. Laut Colliers entfallen inzwischen gut acht Prozent des gesamten Nachfragevolumens auf untervermietete Flächen, berichtete Kassner. Tappert beobachtet dabei zwei typische Szenarien:

• Nutzer sichern sich perspektivisch mehr Fläche, als sie zunächst bespielen können.
• Zudem würden Flächen während der Laufzeit untervermietet, weil sie nicht mehr voll genutzt werden können.

Für Eigentümer gewinnt die Ausgestaltung von Untervermietungsklauseln an Bedeutung. "Wir wollen nicht, dass ein Mieter den Standort nach wenigen Jahren faktisch vollständig an Dritte weitergibt und das Mietverhältnis dauerhaft auslagert", stellte Marcinek fest. Sonst werde das Investment unattraktiver.

Zum weiteren Ausblick für den Logistikimmobilienmarkt sagte Kassner: "Wir haben es aktuell weniger mit einem klassischen Marktzyklus zu tun, sondern stark mit geopolitischen Einflüssen." Entsprechend volatil seien die Rahmenbedingungen und verlässliche Prognosen nur eingeschränkt möglich. Die strukturellen Treiber seien jedoch intakt und es gebe gute Gründe zur Annahme, dass sich die positive Entwicklung fortsetze.

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