Logistik, Industrie und E-Commerce siedeln sich verstärkt in Ostdeutschland an. Der Marktexperte Realogis erwartet einen regelrechten Boom. Die Grundstückspreise sind noch relativ erschwinglich, das Potenzial auch für spekulative Neubauten bietet gute Wachstumschancen für Investoren.
"Im Einkauf günstigere Grundstücke als im Westen bei dennoch hervorragender Infrastruktur, verfügbare Arbeitskräfte und ein zum Teil geringeres Lohnniveau erleichtern es Immobilieninvestoren, Industrie- und Logistikstandorte in Ostdeutschland zu etablieren", bringt es Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH, auf den Punkt: Der Logistikimmobilienexperte sieht für Investoren und Unternehmen gute Chancen in Ostdeutschland zur Expansion oder für neue Geschäftsmodelle.
Alleine an den drei Hotspots Magdeburg, Leipzig / Halle und Erfurt könnten laut der Realogis-Analyse mehr als 800.000 Quadratmeter Neubauflächen für Logistik, Industrie, Produktion sowie den Handel und E-Commerce realisiert werden.
Flächenknappheit treibt die Mieten in Dresden
Die höchsten Mieten werden, so Realogis, derzeit am Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Dresden verlangt: Sechs Euro pro Quadratmeter in der Spitze. Die Region ist seit Jahren durch eine hohe Flächenknappheit geprägt. "Neu-Ausweisungen von Grundstücken – um Unternehmen, die am Standort Dresden händeringend auf moderne Immobilienprojektentwicklungen warten – lassen auf sich warten", berichtet Beran. Gesucht sind gut geschnittene, kosteneffiziente Grundstücke für Produktionsunternehmen und Logistikdienstleister.
In der Logistikregion Magdeburg gab es in den vergangenen Jahren mehrere große Entwicklungen. Die Grundstücksreserven für spekulative Immobilienobjekte sind nahezu erschöpft. Auf den letzten freien, von zwei Projektentwicklern gesicherten Flächen, könnten laut Realogis in den kommenden zwei bis drei Jahren noch rund 380.000 Quadratmeter Neubauflächen realisiert werden. "Ein gut an die Autobahn A2 sowie an die Binnenschifffahrt angebundener Standort und das Niedriglohnniveau sorgen dafür, dass Magdeburg immer interessanter für Neuansiedlungen wird", meint Beran. Eine hohe Arbeitslosenquote von 9,5 Prozent (Stand September 2020) weist dem Experten zufolge darauf hin, dass das Arbeitskräftepotenzial für die Logistik "sehr positiv" gewertet werden kann. Die Mietpreise für Bestandsobjekte der Logistikregion Magdeburg rangieren bei drei bis 3,90 Euro pro Quadratmeter. Neubauobjekte werden für drei bis vier Euro pro Quadratmeter vermietet.
Automotive-Standort Zwickau: Noch kein spekulativer Neubau in Sicht
Zwickau bleibt für die Logistik und die Industrie weiterhin spannend. Am Automotive-Standort sind Immobilieninvestoren derzeit noch vorsichtig und warten ab, wie die ansässigen Unternehmen mit der Transformation der Automobilbranche umgehen werden. Spekulativer Neubau ist hier nicht in Sicht, aber Realogis verzeichnet ein reges Interesse an Grundstücksflächen für potenzielle Projektentwicklungen. Auch dieser Standort leidet an Grundstücksknappheit. Auch verfügbare Bestandsflächen sind eine Rarität: 12.000 Quadratmeter, die gerade in Crossen auf den Markt kamen, sind schon durch ein lokal ansässiges Unternehmen absorbiert worden. Die Mietpreise im Neubau liegen zwischen vier und 4,50 Euro pro Quadratmeter; im Bestand sind es 3,20 bis 4,20 Euro pro Quadratmeter.
In der bevölkerungsreichen Region Leipzig / Halle sind aktuell sechs Projektentwickler investiert. Zum Teil befinden sich die Immobilien noch in der Planung, manche sind bereits im Bau. "In Summe entstehen stufenweise in den nächsten zwei Jahren mehr als 300.000 Quadratmeter spekulative Neubauflächen", berichtet Beran. Zu den Abnehmern zählen die großen Automotive-Konzerne BMW und Porsche sowie ihre mittelständischen Zulieferer. Hinzu kommen Unternehmen aus dem prosperierenden Handel beziehungsweise E-Commerce und Logistiker. Die Spitzenmiete liegt derzeit bei 4,50 Euro pro Quadratmeter. Mit dem zweitgrößten Luftfrachtdrehkreuz gilt Leipzig / Halle als eine der Top-Logistikregionen Deutschlands. Auch hier ist die Arbeitslosenquote hoch (8,2 Prozent in Leipzig; 9,6 Prozent in Halle / Saale), so dass Realogis davon ausgeht, dass eine hohe Zahl an Arbeitskräften auf ein hohes Stellenpotenzial im Zuge der sich neu ansiedelnden Unternehmen aus der Automobilindustrie, dem E-Commerce und dem Einzelhandel treffen wird.
Erfurt ist Mega-Logistik- und E-Commerce-Standort
Erfurt ist Realogis zufolge ein Mega-Logistik- und E-Commerce-Standort und hat in den vergangenen 15 Jahren einen besonders starken Boom erfahren. "Zuletzt haben sich LGI Logistics und XXXLutz sowie im Umkreis Ikea, Zalando und Norma angesiedelt, wodurch die Verfügbarkeit von Grundstücken sowie qualifizierten Arbeitskräften noch weiter zurückgegangen ist", erzählt Beran. Vor Kurzem befand sich noch ein 25.000 Quadratmeter großes Neubau-Logistikobjekt auf einem Solitärgrundstück in der Umsetzung, weitere 100.000 Quadratmeter Logistikfläche könnten noch direkt an der Autobahn A71 im Norden Erfurts realisiert werden.
Die Mietpreise für Neubauimmobilien liegt in Erfurt im ersten Halbjahr zwischen 3,70 und 4,20 Euro pro Quadratmeter, für Bestandsimmobilien zwischen 3,20 und 3,90 Euro. Trotz einer Arbeitslosenquote von sieben Prozent im September 2020, sieht Realogis wegen des stark gewachsenen Anteils der Branche in den vergangenen Jahren hier das Arbeitskräftepotenzial für die Logistik nahezu ausgeschöpft.
E-Commerce treibt Wachstum der Logistikbranche – auch in Westdeutschland
"Die Logistikbranche wächst", sagt Thomas Kallenbrunnen, Senior Portfolio Manager der European Core Strategy von PGIM, dem Vermögensverwalter des US-Versicherers Prudential. Die Nähe der Immobilien zu wichtigen Verbraucherzentren erhöhe die ohnehin schon hohe Widerstandsfähigkeit der Assetklasse in der durch Covid-19 verursachten Marktunsicherheit. Aufgrund der steigenden Nachfrage im online-basierten Einzelhandel und des sich abzeichnenden Trends, dass auch Industrieunternehmen als Teil des Lieferkettenmanagements größere Lagerbestände führen, will der Vermögensverwalter weitere Logistikimmobilien kaufen.
Diesem Trend folgt auch Union Investment und hat für seinen offenen Publikumsfonds "UniImmo: Global" in ein rund 150.000 Quadratmeter großes Logistikprojekt in der Region Nürnberg investiert. Bis März 2021 entstehen 81.200 Quadratmeter Hallen sowie Mezzanine- und Büroflächen. Die Region Nürnberg gilt wegen der zentralen Lage in Süddeutschland als Logistik- und Light Industrial-Standort als sehr attraktiv, erklärt Stephan Riechers, Senior Investment Manager Logistik bei Union Investment. Das europäische Logistik-Portfolio von Union Investment umfasst nach Angaben des Unternehmens aktuell (Stand Juli 2020) 53 Objekte mit einem Volumen von rund 2,3 Milliarden Euro.
Covid-19 sorgt für Diversifizierung der Lieferketten
Die Coronakrise hat das Segment Logistik bislang scheinbar unbeschadet überlebt. Trotzdem stehen Veränderungen an: Wegen der Pandemie stand zeitweise vielerorts die Produktion still, die Lieferketten waren unterbrochen. Das hat den Trend zurück zu regionalen Versorgungsketten und zur Verlagerung in günstige Nachbarländer befördert, meint Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills. Alternative Produktionsstandorte werden demnach zu einer Verlagerung der Handelsströme führen und die Diversifikation am Logistikmarkt vorantreiben.
Das Investmentvolumen am deutschen Logistikimmobilienmarkt lag im ersten Halbjahr 2020 nach Zahlen von CBRE mit rund 3,8 Milliarden Euro um 43 Prozent über dem Ergebnis der ersten sechs Monate des Vorjahres. Dies sei, nach dem Ausnahmejahr 2017, das zweitstärkste Halbjahr aller Zeiten , schreiben die Marktbeobachter. "Covid-19 hat Logistikimmobilien in der Gunst von Investoren weiter steigen lassen", sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Er bestätigt die Ausführungen von Savills: Trends wie die Neuausrichtung der globalen Lieferkette, Re- und Nearshoring-Strategien sowie der anhaltend boomende Onlinehandel werden die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter treiben.