Renditen bei Logistikimmobilien: Es geht auf fünf Prozent zu

Die Ankaufsrenditen für Logistikimmobilien haben sich laut einer Analyse von LIP Invest im zweiten Quartal 2023 stabilisiert. Die Basis für langfristige Finanzierungen hatte sich in den vergangenen Monaten beim Zehn-Jahres-Swap um die drei Prozent eingependelt – das hat für eine leichtere Preisfindung für An- und Verkäufe von Logistikimmobilien gesorgt. Entsprechend sind die Bruttoanfangsrenditen für Neubauten wie im ersten Quartal 2023 konstant bei 4,85 bis 5,1 Prozent geblieben.

EZB-Zinserhöhung: Druck auf die Logistik-Renditen

Überraschend hat dann laut LIP Invest die jüngste Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juli noch einmal Einfluss auf den langfristigen Zins gehabt. Der stieg um rund 0,20 Prozent. Das wird – wenn auch nur gering mit zirka 0,10 bis 0,15 Prozent – noch einmal Druck auf die Logistikrenditen ausüben. Wir erwarten deshalb im dritten Quartal Bruttoanfangsrenditen von 4,95 bis 5,20 Prozent für hochwertige moderne Logistikimmobilien an guten Standorten.

Im Gegensatz zu anderen Assetklassen haben sich die Konditionen von Logistikimmobilien relativ schnell an die Marktbedingungen angepasst. Trotz gesunkener Faktoren fallen die Kaufpreise nicht zwingend niedriger aus als vor den Kapitalmarktveränderungen. Die höheren Mieten gleichen die niedrigeren Ankaufsfaktoren tendenziell aus.

Transaktionsmarkt: Mehr strukturierte Bieterverfahren

Am Transaktionsmarkt beobachtete LIP Invest im ersten Halbjahr 2023 Zurückhaltung. Die Objektpipeline für die kommenden Quartale sei allerdings gut gefüllt – insbesondere mit Neubauprojekten. Das Potenzial für Deals im weiteren Jahresverlauf ist da. Auch die Anzahl der strukturierten Bieterverfahren hat im zweiten Quartal 2023 wieder zugenommen

"Logistikimmobilien stehen nach den Kapitalmarktveränderungen des vergangenen Jahres als eine der ersten Assetklassen wieder in den Startlöchern", sagt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. Geeignete Kaufobjekte seien vorhanden, ebenso wie die Nachfrage der Nutzer von Logistikimmobilien. "Für entscheidungsfreudige Investoren ist jetzt der richtige Einstieg", meint Hollung.

Anfangsrenditen: Spread zwischen Neubau und Bestand gering

Im zweiten Quartal 2023 wurden nach Angaben von LIP Invest rund 900 Millionen Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Damit fällt das Transaktionsvolumen mit 1,8 Milliarden Euro zum ersten Halbjahr auf den niedrigsten Stand seit 2015. In den ersten sechs Monaten kamen kaum großvolumige Portfoliotransaktionen zum Abschluss, was sich deutlich auf das Halbjahresergebnis auswirkt. Im Gegenzug zeigt sich die Bedeutung von starken Einzeltransaktionen.

Die Bruttoanfangsrendite für Neubauten an Top-Logistikstandorten bleibt nach Beobachtung der Experten konstant zwischen 4,85 bis 5,1 Prozent. Klassische Bestandsimmobilien wurden in der ersten Jahreshälfte kaum gehandelt. Die Eigentümer halten die Immobilien wegen der verringerten Ankaufsfaktoren vorerst oder erwarten vergleichsweise hohe Konditionen. Dadurch fällt der Spread der Bruttoanfangsrenditen zwischen Neubau und Bestand derzeit relativ gering aus.

Immobilien für Logistikdienstleister dominieren den Markt

Aktuelle Ausschreibungen und Verkaufsprozesse – im zweiten Quartal 2023 wurden wieder vermehrt Bestandsimmobilien angeboten – werden im weiteren Jahresverlauf zu einer besseren Einschätzung der weiteren Renditeentwicklung beitragen, heißt es bei LIP Invest. Im zweiten Quartal kamen mit rund 70 Prozent hauptsächlich Logistikimmobilien auf den Markt, die von Logistikdienstleistern genutzt werden.

Die Neubautätigkeit hat im zweiten Quartal mit zirka 900.000 Quadratmetern gegenüber dem ersten Quartal zwar wieder angezogen, fällt aber weiterhin moderat aus. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2023 rund 1,6 Millionen Quadratmeter neue Logistikflächen gebaut. Gegenüber den Vorjahren wird das Neubauvolumen für das Gesamtjahr 2023 voraussichtlich deutlich geringer ausfallen, was die Angebotsverknappung weiter verschärfen dürfte, prognostiziert LIP Invest.

Logistikimmobilien: Bei Untervermietungen derzeit gute Konditionen

Vermietet oder neu gebaut wurden allein im zweiten Quartal 2023 insgesamt 1,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche, ähnlich wie im Vorquartal. Der Flächenumsatz summiert sich im ersten Halbjahr 2023 auf 2,5 Millionen Quadratmeter.

Derzeit ist ein leichter Anstieg von Untervermietungen zu beobachten, nachdem die im Jahr 2022 zusätzlich geschaffenen Puffer-Kapazitäten nicht immer benötigt werden. Drittverwendungsfähige Logistikimmobilien können teils sogar zu höheren Konditionen untervermietet werden, teilt LIP Invest mit. In einigen Regionen wird wegen der stark gestiegenen Mietpreise weniger angemietet, andernorts ist das fehlende Flächenangebot der limitierende Faktor.