Logistikimmobilien: Krisengewinner oder zyklische Spätzünder?

Während andere Assetklassen aktuell noch mitten im Krisenmodus stecken, verkündet die Logistikimmobilienwirtschaft Bestmarken, erzielt Rekordpreise und schiebt neue Projekte an. Eine spannende Frage ist, wo in Zukunft noch Logistikflächen entwickelt und vermietet werden können.

Mit mehr als 2,2 Millionen Quadratmeter neuen Flächen, einem Flächenumsatz von mehr als drei Millionen Quadratmetern und einem Investmentvolumen von zirka 3,8 Milliarden Euro sind im ersten Halbjahr 2020 alle Marktindikatoren im Bereich Logistikimmobilien sehr positiv ausgefallen. Während die Neubauaktivität und die Flächenumsätze zumindest den langjährigen Durchschnitt der Vorjahreszeiträume übertroffen haben, zeichnet sich auf dem Investmentmarkt ein neuer Rekordwert für das Gesamtjahr ab. Dementsprechend sind auch die erzielbaren Renditen deutlich unter Druck und nähern sich immer weiter an die von Büro- und Einzelhandelsimmobilien an.

Wie nachhaltig ist die Krisenresilienz der Logistikimmobilien wirklich?

Wird sich dieser Trend auch nach der Krise fortsetzen oder haben wir es schlicht mit einem vergleichsweise trägen Immobiliensegment und einer Verzögerung des Einbruchs zu tun? Grundsätzlich kann mit Blick auf die Nachfrage nach Logistikflächen in Deutschland festgehalten werden, dass diese keineswegs nur durch die allgemein bekannten Logistikdienstleister getrieben wird, sondern sich zu jeweils rund einem Drittel aus Industrie, Handel und Logistikdienstleistern speist.

Logistikflächen in Deutschland nach Nutzerbranchen

Logistikflächen nach Nutzer

Nutzerstruktur: Logistikdienstleister brauchen die meisten neuen Flächen

Der Blick auf die aktuellen Trend- und volkswirtschaftlichen Indikatoren zeigt, dass einige langjährige Treiber der Nachfrage nach Logistikflächen – wie der steigende Umsatzanteil des E-Commerce am Handelsgeschäft – tatsächlich durch die Pandemie beschleunigt werden. Andere, wie die im Frühling teilweise deutlich eingebrochenen internationalen Warenströme, sind trotz der neuen für den Herbst geplanten Sicherheitsmaßnahmen relativ robust und deuten nicht auf erneute massive Einschränkungen hin. Nur der deutliche Umsatzrückgang in Bereichen des verarbeitenden Gewerbes, darunter der Maschinenbau und die Automotive-Industrie, lässt hier auch einen mittelfristigen Rückgang der Flächennachfrage vermuten.

Die Auswertung der jüngsten Neubauprojekte bestätigt diesen Ausblick: Von den rund 130 in den ersten sechs Monaten 2020 gestarteten Logistik-Neubauten – mit einer Gesamtfläche von 2,2 Millionen Quadratmetern – ist mit 38 Prozent der größte Teil auf Seiten der Logistikdienstleister zu verbuchen. Weitere 37 Prozent der Flächen entfallen auf den Groß- und Einzelhandel. Das verarbeitende Gewerbe war mit einem 25-Prozent-Anteil an den Neubauflächen vergleichsweise zurückhaltend. Automotive-Nutzer haben sogar nur rund zwei Drittel des üblichen Flächenanteils in Anspruch genommen.

Standortwahl: Logistikregionen Berlin, Rhein-Main, Köln und östliches Ruhrgebiet ganz oben im Ranking

Neben der Nutzerstruktur ist auch die Standortwahl in Bewegung gekommen: Während im Vorjahr noch klassische Logistikhochburgen wie Duisburg, Hamburg, Berlin, Hannover und Bremen die "Top 5" der dynamischsten Logistikregionen markiert haben, ziehen im ersten Halbjahr 2020 die großen Ballungsräume eindeutig die größte Nachfrage auf sich. Mit Berlin, Rhein-Main, Köln und dem östlichen Ruhrgebiet stehen die bevölkerungsreichen Logistikregionen mit jeweils über 110.000 Quadratmetern an neuen Logistikflächen im Ranking ganz oben.

Gleichzeitig hat der Anteil an Neubauflächen, die außerhalb der etablierten Logistikregionen errichtet wurden, auf rund 26 Prozent zugelegt. Mit Nordhessen hat es immerhin eine Region mit Fokus auf die Aufgabe der zentralen Distribution in die "Top 5" geschafft. Abhängig von der spezifischen Aufgabe, die ein Unternehmen mit dem Bau und dem Betrieb einer Logistikimmobilie erfüllen will, sind Kriterien wie die Nähe zum Absatzgebiet, günstige Flächenkosten oder die Nähe zu einem oder mehreren Frachtflughäfen bei der Standortentscheidung ausschlaggebend.

Um die Ansiedlungsanforderungen verschiedener Logistikfunktionen zu berücksichtigen, werden auf "l.immo-online" – der Research-Plattform für Logistikimmobilien der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS – fünf "generische" Ansiedlungstypen identifiziert und beschrieben. Sie stehen stellvertretend für typische Funktionen einer Logistikimmobilie und ermöglichen eine differenzierte Betrachtung einzelner Regionen aufgrund ihrer individuellen Eignung für bestimmte logistische Aufgaben.

Anteil der Logistikfunktionen in Deutschland und Standortfaktoren

Anteil Logistikfunktionen und Standortfaktoren_1

Für Investoren ist die Gegenüberstellung der verschiedenen regionalen Logistikausrichtungen besonders interessant. Gerade dort, wo mehrere Ansiedlungstypen günstige Voraussetzungen vorfinden, lassen sich vergleichsweise einfach Nachmieter für ein bereits bestehendes, flexibel ausgestattetes Logistikzentrum finden.

Auswirkungen der Covid-19 Pandemie

In der aktuellen Marktsituation profitieren vor allem die Standorte mit Fokus auf die Ballungsraumversorgung sowie die Netzwerk-Logistikstandorte aufgrund der erhöhten Ansprüche an die Versorgungssicherheit mit Gütern des täglichen Bedarfs. Regionen, bei denen die logistische Ver- und Entsorgung der lokalen Industrie im Vordergrund steht, werden hingegen tendenziell negativ von den Pandemie-Auswirkungen betroffen sein. Gleichzeitig könnte sich die gerade hier zuletzt sehr angespannte Personalsituation für operative Logistikaufgaben angesichts des Nachfragerückgangs der lokalen Verlader etwas entspannen.

Insgesamt kann die Covid-19 Pandemie mittel- bis langfristig als Katalysator gesehen werden für bereits bestehende Trend, die die Logistik-Flächennachfrage antreiben. Dazu gehören neben dem dynamischen E-Commerce auch die wegen der Krise bei vielen Firmen auf dem Prüfstand stehenden Distributionsnetze sowie die ab 2021 greifenden Regularien im Bereich der CO2-Emissionsbepreisung und des ESG-Reportings.

Die spannende Frage ist damit weniger ob, sondern vielmehr wo auch in Zukunft noch neue Logistikflächen entwickelt und vermietet werden. Neben einer guten Verkehrsanbindung und einer aus der Region selbst heraus getriebenen Nachfrage wird dabei die Verfügbarkeit von logistikaffinen Flächen und Arbeitskräften ein entscheidendes Erfolgskriterium sein.


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