Die sozial orientierten Vermieter mussten zuletzt reihenweise Wohnbauprojekte absagen, wie eine GdW-Umfrage zeigt. Im Jahr 2024 werden weitere 22 Prozent der geplanten Projekte nicht realisierbar sein – beim Tag der Wohnungswirtschaft wurden Auswege aus der Krise vorgestellt.
Gestiegene Kosten, Zinsen und eine fehlende Förderung bremsen die sozial orientierten Wohnungsunternehmen: Sie wollen für bezahlbare Mieten sorgen, können aber nicht. Wie eine Umfrage des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW zeigt, haben die Mitgliedsunternehmen zahlreiche der für dieses Jahr geplanten Wohnungen nicht gebaut. Und die Lage spitzt sich zu: 2024 sind weitere 22 Prozent und 2025 sogar 38 Prozent der Neubaupläne nicht realisierbar.
Mehr als zwei Drittel der GdW-Unternehmen werden nach aktuellem Stand in den kommenden beiden Jahren gar keine Wohnungen mehr errichten können: Für 2024 gaben das in der Umfrage 68 Prozent an und für 2025 sogar 69 Prozent.
Wohngipfel der Bundesregierung: Alles für die Katz?
"Der bezahlbare Wohnungsbau befindet sich im freien Fall", sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko beim Tag der Wohnungswirtschaft am 29. November in Berlin. Die neuesten Umfragewerte zeigten unmissverständlich, dass der 14-Punkte-Plan der Bundesregierung vom Wohngipfel zumindest unter den 3.000 sozial orientierten Wohnungsunternehmen im GdW alles andere als ein Beenden des Rückgangs oder gar eine Wende gebracht hat. "Im Gegenteil", so Gedaschko weiter, "der Absturz beim Wohnungsbau gewinnt an Fallgeschwindigkeit."
Der Negativtrend betrifft auch den sozialen Wohnungsbau: Für das Jahr 2024 sagten die GdW-Unternehmen in der Umfrage, dass 16 Prozent der ursprünglich geplanten Sozialwohnungen nicht gebaut werden; 2025 dürften es 33 Prozent sein – das sind insgesamt rund 6.100 Wohnungen in diesem Segment, die nicht entstehen.
Modernisierungen für den Klimaschutz liegen auf Eis
Ebenso müssen aufgrund der schlechten politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die ursprünglich geplanten Modernisierungsmaßnahmen reduziert werden. 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund 13 Prozent, 2025 rund 18 Prozent weniger Wohnungen modernisieren können. Insgesamt werden damit rund 28.000 Wohnungen nicht klima- und altersgerecht angepasst werden. Bei weiteren 35.000 Wohneinheiten muss die geplante Maßnahmentiefe deutlich reduziert werden.
Der GdW-Präsident kritisierte die "zwischenzeitlich völlig entgleiste" Gesetzgebung zum Gebäudeenergiegesetz (GEG), die "extrem verunsichernden Pläne" bei der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD und das "Haushaltsdrama" – diese Umstände führten zu massiver Planungsunsicherheit bei den Wohnungsunternehmen. "Ein allgemein sehr schlechtes Investitionsklima verursacht den Absturz am Bau", so Gedaschko weiter.
Das Heizungsgesetz kann am 1.1.2024 in Kraft treten
Degressive AfA – für Wohnungsunternehmen keine Lösung
Beim GdW werden auch die von der Bundesregierung präsentierten Lösungen wie die degressive AfA kritisch gesehen: Für 90 Prozent der sozial orientierten Wohnungsunternehmen ist die Abschreibung laut der Umfrage überflüssig bis wenig wichtig, weil nicht nutzbar. Die rund 1.400 Vermietungsgenossenschaften in Deutschland können dem Verband zufolge die degressive AfA aus rechtlichen Gründen nicht nutzen; und die meisten anderen Unternehmen hätten so hohe Verlustvorträge, dass eine AfA für sie komplett ins Leere laufe.
"Der wichtigste Punkt und die bislang nicht gelöste Frage ist die der Finanzierung und der sozial gerechten Refinanzierung der gewaltigen Investitionen für Wohnungsneubau und Klimaschutz", mahnte Gedaschko an. Er forderte in diesem Zusammenhang eine differenzierte Unterstützung der wirklich betroffenen Mieter, damit die Vermieter investieren könnten und es auch mit der Reinvestition klappe. "Deshalb muss unser Förder- und Rechtssystem viel stärker auf die Frage der individuellen Notwendigkeit ausgerichtet werden", ergänzte der GdW-Chef.
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Schneller zu neuen Wohnungen: Serielles Bauen könnte helfen
Mit der zweiten Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen hat der GdW nach eigenen Angaben einen wesentlichen Beitrag dazu geleistet, dass der Wohnungsbau wieder bezahlbarer wird.
Um "wieder so richtig in den Bauschwung zu kommen" sei aber die Unterstützung durch die staatliche Förderbank KfW essentiell. Bei der notwendigen Zinsverbilligung handele es sich um eine haushaltsneutrale Eigenkapitalstärkung – gegen die Garantie, diese Unterstützung eins zu eins an die Mieter weiterzugeben. Der Staat bekäme laut Gedaschko durch einen auf diesem Wege angeregten Aufschwung beim Neubau deutlich mehr an Steuern und Sozialabgaben zurück, als die Zinsverbilligung koste.
GdW-Grafiken zu den Ergebnissen der Umfrage (Download)
Tag der Wohnungswirtschaft 2023: Rede von GdW-Präsident Axel Gedaschko
Wie Wohnungsunternehmen bei der Erreichung der Klimaziele strategisch und praktisch vorgehen:
Praxisbericht 2023 der Initiative Wohnen.2050
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