Die Preiskorrektur am Wohnungsmarkt macht den Einstieg für Investoren interessant. Laut Savills steigt die Attraktivität vor allem im unregulierten Neubau – in den nächsten Jahren gebe es kaum Abwärtsrisiko bei den Mieten. In Sachen Regulierung fordern Großvermieter ein Umdenken.
Käufer von Wohnimmobilien können laut einer Savills-Analyse von 127 deutschen Städten von langfristig stabilen Erträgen ausgehen, zumindest bei Neuvertragsmieten. Die Leerstandsraten seien an vielen Märkten auf deutlich unter zwei Prozent gefallen und eine überschießende Neubautätigkeit sei bis auf Weiteres so gut wie auszuschließen.
"Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen", erklärt Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany. Das Risiko struktureller Leerstände dürfte sich folglich in vielen Portfolios auf ein Minimum reduzieren.
Wohnungsmarkt: Mieterträge langfristig gesichert
Bei den Neuvertragsmieten gibt es in den nächsten Jahren nach Einschätzung von Schenk so gut wie kein Abwärtsrisiko: Investoren können demnach mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren.
Bei den Bestandsverträgen ist der Analyse zufolge zumindest ein Mietrückgang praktisch unmöglich. "In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund fünf Prozent, die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, können sich Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden", so der Savills-Experte.
Eine derart langfristige Absicherung der Erträge biete kaum eine andere Anlageklasse. Das mache Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios attraktiv.
Risiko: Regulierung des Mietmarktes
Eine weitere Regulierung des Mietmarktes stellt laut Savills jedoch einen Risikofaktor dar, vor allem aus Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren: Einerseits mindert sie Mietsteigerungspotenziale, andererseits sorgt sie für eine ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche Ursache für die Angebotsknappheit. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell geltende Regulatorik den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder weniger unregulierten Teil.
"Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken", meint Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte sei, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den Neubau verlagern und dort die Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten sind zudem Index- oder Staffelmietverträge verbreiteter. "Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren", so Nemecek.
Bestand: Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten
Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand ist laut Savills besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten etwa für die Instandhaltung: Die könnten hier in den kommenden Jahren stärker steigen als die Mieteinnahmen. Das schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in diesem Teil des Marktes.
"Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche Sanierungsvorgaben hinzu", führt Schenk weiter aus. "Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 Prozent der Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten 'worst performing buildings' zählen."
Preiskorrektur bei Wohnimmobilien: Chance für Markteinstieg
Am Wohninvestmentmarkt hat laut Savills die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Mit Blick auf bisherige Preisabschwünge sei es unwahrscheinlich, dass diese Entwicklung schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau spricht allerdings für eine schnellere Erholung der Preise als beim Abschwung in den Nullerjahren.
"Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg", kommentiert Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany. "Typischerweise legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden." Für Investoren hat sich damit Högl zufolge ein Zeitfenster geöffnet, in dem sie Mehrfamilienhäuser für niedrig erscheinende Kapitalwerte kaufen können.
Savills-Research "Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt"
Vonovia und Saga fordern Reform des Mietrechts
Die derzeitigen gesetzlichen Regelungen hätten negative Folgen für den Mietmarkt und den Neubau, beklagten der Chef des Dax-Konzerns Vonovia, Rolf Buch, und der Vorstandsvorsitzende der kommunalen Saga aus Hamburg, Thomas Krebs, im Doppel-Interview in der "Süddeutschen Zeitung".
Es stelle sich die Frage, "wer Schutz und günstige Mieten braucht und wer im Vergleich zu seiner Leistungsfähigkeit zu wenig zahlt", sagte Buch. Der Mietmarkt müsse reguliert werden, niemand wolle Londoner Verhältnisse, so wie jetzt könne es aber nicht weitergehen – gerade angesichts der Krise im Wohnungsbau. "Bei günstigen Wohnungen ist es notwendig, dass sie günstig bleiben", sagte Buch. "Teure Wohnungen brauchen keinen Schutz."
Krebs plädierte dafür, die Regeln für öffentlich geförderte Wohnungen zu ändern: "Wir sollten nach fünf Jahren von den Mietern eine freiwillige Auskunft über ihr Einkommen und die Zahl der Bewohner verlangen." So lasse sich verhindern, dass geförderte und günstige Wohnungen dauerhaft belegt werden, auch wenn die Voraussetzungen längst nicht mehr bestehen. Sei das der Fall, "sollte die Miete angepasst werden".
Vonovia ist mit zirka 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich der größte private Vermieter in Europa. Hierzulande verfügt der Konzern über knapp 490.000 Wohnungen. Die Saga hatte zuletzt etwa 140.000 Wohnungen in Hamburg.
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