Trotz nachlassender Preise und Transaktionen: Wohn- und Geschäftshäuser bieten Investoren auch in der Krise stabile Mieterträge – und der Markt dürfte sich schnell erholen, prognostizieren Makler. Für die Kaufentscheidung wird der energetische Zustand der sogenannten Zinshäuser immer wichtiger.
Die Angebotspreise für Mietshäuser haben nach einem Peak im zweiten Quartal 2022 im Verlauf der Jahresmitte von 2.118 Euro pro Quadratmeter nachgegeben bis zuletzt auf 2.047 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2022. Das ist ein Minus von 3,4 Prozent in diesem Zeitraum. Die Zahlen kommen aus dem Marktbericht "Wohn- und Geschäftshäuser Deutschland 2023" von Engel & Völkers Commercial.
Transaktionsmarkt auf Erholungskurs
Die Zahl der Transaktionen ist von 49,3 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich – die tatsächlichen Transaktionszahlen liegen frühesten im Herbst des Folgejahres vor, schreiben die Makler – 40,5 Milliarden Euro im Jahr 2022 gesunken.
Beim Transaktionsvolumen muss laut Engel & Völkers allerdings berücksichtigt werden, dass Anleger 2021 besonders aktiv waren. Es war das Jahr nach Beginn der Corona-Pandemie, als die Investoren eher zurückhaltend waren. Hier habe es etwas aufzuholen gegeben. Vergleiche man den Mittelwert (37,9 Milliarden Euro) der Transaktionsvolumina der vergangenen fünf Jahre (2017 bis 2021), zeige sich immer noch eine leicht positive Entwicklung von plus 6,9 Prozent.
Zinshäuser: Preiskorrektur in allen Städten
Die Preise sind auch im Bereich Zinshäuser gesunken: Im Schnitt lag das Angebot laut Engel & Völkers im vierten Quartal 2022 bei 2.047 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Rückgang von rund 3,4 Prozent im Vergleich des zweiten auf vierten Quartals. In den sieben Top-Metropolen (A-Städte) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden Mietshäuser durchschnittlich für 4.810 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist ein Minus von drei Prozent im vierten Quartal gegenüber dem dritten Quartal 2022.
In den zwölf von Engel & Völkers untersuchten B-Städten wurden Mietshäuser Ende 2022 im Schnitt für 2.573 Euro pro Quadratmeter angeboten – hier ließ der Preis zwischen dem dritten und vierten Quartal 2022 um 4,4 Prozent nach. In den 17 C-Städten sank der durchschnittliche Angebotspreis auf 2.718 Euro pro Quadratmeter, was einem Minus von 2,5 Prozent im Vergleich der beiden Schlussquartale entspricht. Nur in den D-Städten war die Preisentwicklung laut Bericht relativ stabil mit einem Plus von 0,7 Prozent. Die Kategorisierung der Städte hat das Maklerunternehmen nach Bulwiengesa vorgenommen.
Wieder mehr Balance zwischen Mieten und Kaufpreisen
Während sich die Preise zuletzt eher rückläufig entwickelt haben, sind die durchschnittlichen Angebotsmieten für Mietwohnungen Engel & Völkers zufolge deutlich gestiegen. Im Bestand wurden im zweiten Halbjahr 2022 im bundesweiten Schnitt 9,11 Euro pro Quadratmeter aufgerufen – das ist ein Anstieg von 5,1 Prozent im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2021.
Auch die Mieten in neuen Wohnungen in Zinshäusern haben sich weiter um 3,9 Prozent verteuert und liegen nun bei 12,98 Euro pro Quadratmeter. Die Renditen lagen im betrachteten Zeitraum zwischen 3,3 Prozent in den A-Städten und 5,5 Prozent in den D-Städten, heißt es in dem Bericht.
Engel & Völkers geht davon aus, dass der Zinshaus-Markt im Jahr 2023 wieder wachsen wird. Bereits im vierten Quartal 2022 seien erneut etwa 30 Prozent mehr Wohn- und Geschäftshäuser inseriert worden als zu Jahresbeginn. Aufgefallen ist den Maklern, dass der energetische Zustand der Immobilien bei der Kaufentscheidung eine größere Rolle spielt.
Marktstudie: Methodik
Mehr als 500 Gutachterausschüsse erfassen die Immobilienverkäufe in Deutschland. Wegen der Vielzahl der Arbeitskreise und verschiedenen Erfassungsmethoden lassen sich die tatsächlichen Transaktionszahlen frühstmöglich im Herbst des Folgejahres ermitteln. Die neuesten Daten der realen Verkäufe liegen für das Jahr 2021 vor. Engel & Völkers Commercial hat die aktuellen Verkäufe in den deutschen Stadt- und Landkreisen zusammengefasst und erste Hochrechnungen für 2022 erstellt sowie Preis-, Miet- und Bevölkerungsentwicklungen analysiert.
Engel & Völkers Marktbericht "Wohn- und Geschäftshäuser Deutschland 2023" (Download)
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