Wo lohnt sich investieren noch? Bei Wohnimmobilien ist das Mindestziel des Inflationsschutzes kaum noch zu erreichen, lautet eines der Kernergebnisse der aktuellen "5 %-Studie" von Bulwiengesa. Selbst in B-Städten ist das Niveau mittlerweile unter die Drei-Prozent-Marke gerutscht. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien nur noch zwischen 1,9 und 2,6 Prozent. Renditeorientierte Investoren müssen Nischen suchen.

Auch in den bei Investoren gefragten Universitätsstädten sank der Studie zufolge die erzielbare Rendite für Wohnimmobilien im Vorjahresvergleich um 13 Prozent auf nun 3,2 Prozent. Insgesamt erwartet Bulwiengesa, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und sich auch am derzeitigen Preisniveau zumindest in den Großstädten nichts ändern wird.

Nischenmärkte könnten beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein, sagt Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei Bulwiengesa und Autor der "5 %-Studie". Anderen Studien zufolge ist es jedoch mit dem Exotenstatus von deutschen Unternehmensimmobilien längst vorbei: Immer mehr internationale Investoren treten mit Portfoliokäufen in den Markt ein.

Auch kleinere Büromärkte "abgegrast"

Was die Renditen in den großen Büromärkten betrifft, ist es laut Bulwiengesa auch hier kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Die Nachfrage nach Büroflächen liegt vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau. Die Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Die Folge: Büroimmobilien verteuerten sich in den A-Büromärkten nochmals um rund zwölf Prozent, der IRR-Basiswert sank auf einen Wert von 2,9 Prozent.

Selbst die B-Städte liegen mit einer zu erwartenden Rendite von 3,5 Prozent derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015. Auch "renditeorientierte Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen", so Carstensen. Dort sind die Renditen zwar auch gesunken, liegen aber noch bei 4,3 Prozent für C-Städte und 5,5 Prozent für D-Städte.

Renditewerte für D-Bürostandorte schwanken stark

Allerdings stehen dort zum Teil nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung. Auch sind die C- und D-Märkte laut Bulwiengesa nicht über einen Kamm zu scheren. Vor allem die Werte für D-Städte schwanken stark: Zwischen 4,6 Prozent in Passau und 7,3 Prozent in Suhl.

Non-Core-Büroimmobilien kommen für die meisten Investoren nicht in Frage, auch wenn sie deutlich renditeträchtiger sind: Häufig haben die Immobilien Managementdefizite wie Leerstand und instabile Vermietungsstrukturen. Hier lassen sich Renditewerte bis maximal 8,6 Prozent erzielen. Die höchsten Renditen von bis zu 12,3 Prozent können Non-Core-Investoren in kleineren D-Büromärkten erwarten.

Skepsis im Einzelhandel spiegelt sich in Renditekennzahlen wider

Viele Investoren treibt laut Bulwiengesa derzeit die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Die Skepsis spiegelt sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shopping-Centern blieben die Preise weitgehend konstant und die Internal Rate of Return stieg zuletzt leicht auf ein Niveau von drei bis 3,7 Prozent.

Weiterhin gefragt sind laut Bulwiengesa Fachmärkte, da sie weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel sind. Optimismus bei Fachmarktzentren sieht auch eine Studie von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC).

Die "5 %-Studie" von Bulwiengesa in Zusammenarbeit mit der Kanzlei Beiten Burkhardt und HIH Real Estate untersucht den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin und ist bereits zum vierten Mal erschienen.

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