Soziale Infrastruktur: Chance für Investoren

Die soziale Infrastruktur bildet das Fundament für die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Der Investitions- und Modernisierungsbedarf in diesem Sektor eröffnet institutionellen Anlegern attraktive Möglichkeiten, wenn sie langfristige Perspektiven verfolgen und ESG-Kriterien sowie Impact Investing-Ansätze in ihre Strategien integrieren wollen.

Das ist ein Fazit aus dem Report "Soziale Infrastruktur: Eine Investition in die Zukunft" des Immobiliendienstleisters CBRE und der Unternehmensgruppe Hamburg Team zu aktuellen Entwicklungen, Potenzialen und Herausforderungen des Marktsegments. Die Studie wird ergänzt durch Gastbeiträge und Perspektiven von Akteuren aus Kommunen, Projektentwicklung, Bildungsträgerschaft, Finanzwesen und institutionellem Investment.

Privates Kapital wird für Bildungsimmobilien relevanter

"Bildungs-, Gesundheits- und öffentliche Einrichtungen sind zentrale Bausteine einer leistungsfähigen sozialen Infrastruktur", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. "Gerade in Zeiten tiefgreifender wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Veränderungen gewinnt verlässliche soziale Infrastruktur weiter an Bedeutung."

Insbesondere der seit Januar 2026 bundesweit geltende Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung für Grundschulkinder, wachsende Schülerzahlen in urbanen Regionen und der digitale Transformationsdruck der Bildungseinrichtungen verschärfen laut dem Report den Ausbau- und Sanierungsbedarf.

"Wir sehen ein deutlich zunehmendes Interesse seitens der Investoren, vor allem bei Bildungsimmobilien", ergänzt Sebastian Schlansky, Geschäftsführer Gesundheitsimmobilien & Soziale Infrastruktur bei Hamburg Team. Privates Kapital könne hier eine entscheidende Lücke schließen, meint der Experte.

Soziale Infrastruktur bietet stabile Cashflows

"Soziale Infrastruktur entwickelt sich zu einem strategisch wichtigen Investmentfeld", erklärt Marco Schnell, Head of Portfolio Investment & Alternatives bei CBRE. 

Investitionen in Bildungsimmobilien zeichnen sich der Studie zufolge durch ein attraktives Investmentprofil aus. Sie bieten langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren, die Mieter zeigen eine hohe Standorttreue und der Flächenbedarf ist weitgehend konjunkturunabhängig. Gleichzeitig eröffnen die Objekte Anlegern vielfältige Einstiegsmöglichkeiten – vom klassischen Sale and Lease Back über Projektentwicklungen bis hin zu öffentlich privaten Partnerschaften (ÖPP) oder Green Bonds und Social Bonds.

"Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont und dem Interesse an einer Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand können stabile Cashflows generieren", so Marcus Max, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

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Exkurs: Green Bonds und Social Bonds

Aus juristischer Perspektive handelt es sich bei den Green und Social Bonds um klassische gedeckte oder ungedeckte Inhaberschuldverschreibungen beziehungsweise Namenspapiere. Das geht aus einem Interview hervor, das Lutz Rothstein, Vertriebsmanager Soziale Infrastruktur Region Süd bei der Deutschen Kreditbank (DKB), für den Report geführt hat.

Green Bonds und Social Bonds sind demnach entstanden, um gezielt Kapital für nachhaltige Projekte zu mobilisieren und damit ökologische und soziale Herausforderungen anzugehen. Green Bonds (re-)finanzieren vor allem Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen wie erneuerbare Energien oder nachhaltige Mobilität, während Social Bond-Projekte mit sozialem Nutzen bezahlbaren Wohnraum oder die Gesundheitsversorgung unterstützen.

Ihre Entwicklung wurde durch den wachsenden Druck zur Bekämpfung des Klimawandels, die Nachfrage von Investoren nach ESG-konformen Anlagen sowie internationale Initiativen wie das Pariser Klimaabkommen und die UN-Nachhaltigkeitsziele vorangetrieben.

Zum Report "Soziale Infrastruktur: Eine Investition in die Zukunft" (Download)