EU will Offenlegungspflichten für ESG-Fonds vereinfachen

Die Europäische Kommission hat am 20.11.2025 einen Vorschlag zur Überarbeitung der Verordnung über die Offenlegung nachhaltiger Finanzprodukte – Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) – vorgestellt.

Vorgesehen ist eine grundlegende Neustrukturierung des Nachhaltigkeitsreportings für Investmentfonds, wie etwa der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mitteilt. 

Vereinfachung der Berichtspflichten?

Anstelle der bisherigen Offenlegungspflichten nach Artikel 6, 8 und 9 SFDR sollen künftig drei ESG-Produktkategorien ("ESG Basics", "Transition" und "Sustainable") mit klaren Mindestkriterien gelten, um die Nachhaltigkeitsziele von Fonds für Anleger nachvollziehbarer zu machen. Die Transformationskategorie könnte dem ZIA zufolge gezielt Kapitalströme in Immobilienfonds lenken, die sich auf die Sanierung von Bestandsgebäuden konzentrieren.

Auch die Vereinfachung der Berichtspflichten ist geplant. "Besonders die Abschaffung des komplexen Berichts über die Principle Adverse Impacts (PAIs) auf Unternehmensebene sowie die deutliche Vereinfachung der produktbezogenen Informationspflichten sind begrüßenswert", sagt ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. Das bedeute weniger Bürokratie und Aufwand. "Wichtig bleibt, dass ausreichend Übergangsfristen geschaffen werden, damit die Umstellung reibungslos gelingt."

Offenlegungsverordnung: Aktuelle Regelungen

Level 1 der Offenlegungsverordnung trat im März 2021 in Kraft und teilt Fondsprodukte in "light green" (Artikel 8) und "dunkelgrün" (Artikel 9) ein. Im Januar 2023 wurde die Level-2-Verordnung aktiviert, mit der die SFDR konkretisiert wurde: Fondsanbieter müssen offenlegen, welche negativen Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit sie berücksichtigen, wie sie das tun und wie sie mit negativen Folgen umgehen wollen.

Das heißt für eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG): Für Artikel-8-Fonds, die ökologische und soziale Nachhaltigkeitsaspekte fördern, und Artikel-9-Fonds, die explizite nachhaltige Anlageziele verfolgen, müssen umfassende vorvertragliche und periodische Templates ausgefüllt werden. Wer auf die Klassifikation als Artikel-6-Fonds zurückgeht, ist nicht gezwungen, ESG-Kriterien einzuhalten.

Die Formate für die Offenlegung der Fonds stellen vor allem auf drei Kennzahlen für Immobilien ab, die jede KVG für Fondsimmobilien ermitteln muss: Die Energieeffizienz, die Lagerung fossiler Brennstoffe und einen frei wählbaren Indikator – in der Regel ist das die Energieverbrauchsintensität. Darauf weist der Vermögensverwalter Intreal hin:

• Um die Energieverbrauchsintensität auszuweisen, muss der Energieverbrauch in Kilowattstunde pro Quadratmeter und Jahr ermittelt werden – sowohl über den gesamten Fonds als auch über das gesamte Portfolio einer KVG.
• Die zweite Kennzahl, die Energieeffizienz, ist eine Prozentzahl. Sie bildet das Verhältnis von ineffizienten Objekten zu effizienten Objekten, gemessen am Verkehrswert, ab. Was in der EU als energieineffizient gilt, legt die Level-2-Verordnung in einer Formel fest.
• Bei der Lagerung der fossilen Brennstoffe wird der Anteil der Miete als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Bei den Artikel-8-Fonds und den Artikel-9-Fonds müssen die vorvertraglichen Informationen angepasst und in den Jahresberichten quantifizierbare Angaben zur Erreichung der Ziele gemacht werden. Die Informationen müssen für den Vertrieb über ein spezielles Template – das EET oder European ESG Template – erfasst werden. Zudem müssen laut Intreal negative Auswirkungen der Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (PAI-Indikatoren) auch bei nicht-nachhaltigen Fonds berichtet werden.

SFDR 2.0 für nachhaltige Immobilieninvestitionen? 

"Die neuen drei SFDR-Produktkategorien markieren einen echten Systemwechsel", kommentierte Dr. Michael Heigl, Director Sustainability & Economic Impact bei Wüest Partner, den Vorschlag der EU-Kommission zur SFDR-Reform.

Statt auslegungsanfälliger Artikel-8- und Artikel-9-Labels seien im Entwurf klare, quantitative Kriterien für Transition-, ESG Basics- und Sustainable-Produkte formuliert – jeweils mit 70-Prozent-Mindestquoten und definierten Ausschlüssen. Bei Transition- und Sustainable-Produkten könne außerdem die Erfüllung der Kriterien durch einen Taxonomie-konformen Investitionsanteil von mindestens 15 Prozent nachgewiesen werden. "Das erhöht Transparenz und Vergleichbarkeit spürbar", so Heigl.

Die Abschaffung der PAIs auf Unternehmensebene reduziere zwar Komplexität, entziehe dem Markt aber ein etabliertes Instrument für Vergleichbarkeit. Mit weiteren Vereinfachungen setze die EU-Kommission erkennbar auf Entlastung und Systematisierung. Entscheidend sei, dass die kommenden Detailregeln praxisnah bleiben, damit die reformierte SFDR 2.0 nicht zur Hürde werde, sondern nachhaltige Investitionen tatsächlich erleichtere.

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