Erhöhtes Risiko bei kleineren Immobilienfonds

Lange galten offene Immobilienfonds als grundsolide. Doch mit gestiegenen Zinsen und Rückschlägen am Immobilienmarkt häufen sich Turbulenzen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) sieht Risiken für Privatanleger.

"Offene Immobilienfonds sind legitime Produkte", sagte Bafin-Chef Mark Branson der "Süddeutschen Zeitung". Entscheidend sei jedoch, ob sie richtig und fair verkauft würden. "Beratung ist eben nicht immer Beratung, oft ist es vertriebsgetriebener Verkauf."

Branson schließt weitere Fondsschließungen nicht aus

Vor allem Volksbanken und Sparkassen vertreiben sie in großem Stil an Privatanleger – oft in der niedrigsten Risikokategorie. Dabei besteht die Gefahr, dass Fonds schließen müssen.

Zuletzt verweigerten zwei kleinere Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen. In solchen Fällen bleibt Anlegern nur, abzuwarten oder Anteile an der Börse zu verkaufen. Dabei drohen aber deutliche Verluste. Auf die Frage, ob er weitere Fondsschließungen ausschließen könne, sagte Branson: "Das kann ich nicht. Bei kleineren Immobilienfonds gibt es ein erhöhtes Risiko."

Offene Immobilienfonds investieren oft in Gewerbeimmobilien wie Büro- und Handelsobjekte. Gestiegene Zinsen sowie Umbrüche durch den Trend zum Homeoffice setzen die Bewertungen der Objekte und die Renditen der Fonds seit einigen Jahren unter Druck. Seit Januar 2025 haben Anleger per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus den Donds abgezogen, berichtete jüngst der Geldratgeber Finanztip auf Basis von Zahlen der Deutschen Bundesbank. 

Bafin: Risikoklasse zu niedrig bei Immobilienfonds

Branson äußerte zudem Zweifel, ob offene Immobilienfonds zurecht in Risikoklasse eins – als sehr wenig riskant – verkauft werden sollten. "Risikokategorie eins ist tatsächlich sehr niedrig, sogar niedriger als viele Staatsanleihen. Die Vorstellung, ein Portfolio aus Gewerbeimmobilien sei weniger riskant als ein Portfolio aus Bundesanleihen, entspricht nicht dem gesunden Menschenverstand", sagte Branson der Zeitung.

Auch bei den seit der Finanzkrise eingeführten Protokollierungspflichten zeigte sich Branson skeptisch: «Dienen sie wirklich dem Kundenschutz oder eher dem Schutz der Institute? Wer versteht diese umfangreichen Unterlagen? Das System hat erhebliche Tücken: In der Praxis scheitert es oft, weil es gerade diejenigen Kunden überfordert, die wir am dringendsten schützen wollen."

Risiken aus den Gewerbeimmobilienmärkten

Der Wohnimmobilienmarkt hat sich weitgehend normalisiert und zeigt einen kontinuierlichen, moderaten Aufwärtstrend bei Preisen und Kreditvergabe, wie aus dem Risikobericht 2026 der Bafin hervorgeht. Überbewertungen seien fast vollständig abgebaut. Die Situation am Markt für Gewerbeimmobilien, zu dem auch die gewerblichen Wohnimmobilien zählen, bleibt demnach aber fragil und birgt weiterhin erhöhte Risiken.

Die Preise steigen laut Bericht zwar wieder leicht, das Transaktionsvolumen ist aber weiterhin sehr gering. Vor allem die Nachfrage ist schwach. Aufgrund des schwachen Wirtschaftswachstums bestehe zudem das Risiko neuer Preisrückgänge. Anleger ziehen zunehmend andere Investitionsmöglichkeiten vor. Vom Gewerbeimmobilienmarkt könnten deshalb nach wie vor größere Risiken für Banken ausgehen.

Wie die Bafin vorgeht

Analysen und Prüfungen:

• Die Bafin führt weiterhin Querschnittsanalysen durch, um Risiken wie Konzentrationen oder Ausfälle im Gewerbeimmobilienkreditgeschäft frühzeitig zu erkennen. Sie nutzt dazu Simulationen, um künftige Entwicklungen, besonders bei hoch verschuldeten Kreditnehmern, abzuschätzen.
• Die Bafin wird zudem analysieren, ob Banken ihre Gewerbeimmobilienbestände regelmäßig und angemessen bewerten. Bei Banken mit hohen Risiken in der Gewerbeimmobilienfinanzierung und im Immobilieneigendepot erfolgen Sonderprüfungen.
• Im Jahr 2026 beendet die Bafin die Einzelanalyse der Ausreißer bei den alternativen Anlagen – zu denen auch Immobilien zählen. Sie schließt auch die Prüfung des Risikomanagements hierzu ab.
• Die Aufsicht begleitet 2026 zudem weiterhin eng Publikumsfonds mit Liquiditätsproblemen.

Risiken im Fokus 2026: kompletter Bafin-Finanzmarktbericht zum Download

Scope: Weitere Mittelabflüsse für 2026 erwartet

Ein von Unsicherheit geprägtes makroökonomisches Umfeld, anhaltend schwache Transaktionsmärkte, deutliche Mittelabflüsse und einzelne Rücknahmeaussetzungen belasten die Branche, wie die Ratingagentur Scope berichtet. Geopolitische Spannungen wie der Iran-Krieg drücken zusätzlich auf die Stimmung an den Finanzmärkten. Für 2026 werden weitere Mittelabflüsse erwartet.

Im vergangenen Jahr verzeichneten offene Immobilienfonds einen Nettomittelabfluss von rund 7,6 Milliarden Euro, nach 5,9 Milliarden Euro im Vorjahr. Scope rechnet für 2026 mit einem weiteren Rückgang des Gesamtvermögens – einige Fondsanbieter verzeichnen aber auch einen Rückgang der Kündigungen.

Scope "Offene Immobilienfonds – Einschätzung der aktuellen Marktsituation"

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