Von Euphemismen und sicheren Häfen

Sie sprechen von strukturellem Wandel statt zyklischer Erholung bei Büroimmobilien. Heißt das im Klartext: Die Hoffnung, dass alles wieder wird wie früher, ist eine Illusion – und viele Investoren sitzen auf Immobilien, die dauerhaft wertlos werden?

Andre Zücker: Büro wird schon seit einiger Zeit totgesagt. Wir sind nach wie vor investiert und kaufen auch weiterhin zu – allerdings mit einem ganz klaren Fokus auf Prime Office Räume in großen Städten, wo Wachstum verzeichnet wird und die Nachfrage entsprechend vorhanden ist.

Bisher hat man immer gehofft, dass Homeoffice-Quoten wieder zurückgehen und bei einem wirtschaftlichen Aufschwung in Deutschland oder Europa alle Büros wieder befüllt werden. Dem ist aber nicht so. Die Erkenntnis setzt sich jetzt durch: Manche Büros werden wir auf Dauer nicht mehr brauchen.

Das hängt weniger am Baujahr, sondern vielmehr an der Lage, der Ausstattung, der Qualität und der Aufenthaltsattraktivität. Wenn diese nicht gegeben ist, spielt es keine Rolle, ob das Gebäude fünf, 15 oder 50 Jahre alt ist – wir werden es dauerhaft nicht mehr brauchen. Das ist natürlich eine harte Erkenntnis für Investoren in solchen Immobilien, die noch versuchen, sich mit neuen Mietverträgen durchzuretten und noch ein paar Jahre zu überleben.

Wohnimmobilien als Anlageklasse

In Deutschland fehlen Hunderttausende altersgerechte Wohnungen, gleichzeitig geraten offene Fonds unter Druck. Ist die Wohnimmobilie als "sicherer Hafen" am Ende – oder hat die Branche jahrzehntelang am Bedarf vorbei investiert?

Ich finde dieses pauschale Bashing für offene Immobilienfonds insgesamt fehl am Platze. Immobilien und insbesondere Wohnimmobilien bleiben eine erstklassige Anlageklasse, die sich stabil zeigen wird – vorausgesetzt, es gibt keine übermäßigen staatlichen Eingriffe.

In Deutschland fehlen momentan Wohnungen, die der Demografie und dem demografischen Wandel gerecht werden. Das sagen wir schon seit Jahren: Selbst wenn wir null Prozent Leerstand hätten, wären es wahrscheinlich nicht die richtigen Wohnungen für unsere alternde Gesellschaft. Es fehlt an energetisch sanierten Gebäuden und altersgerechtem Wohnraum. Das ist nicht nur sozialer Sprengstoff, sondern auch ein Hindernis für das Wachstum von Städten.

Immobilienstrategien auf dem Prüfstand

Müssen sich Investmentmanager nicht komplett neu erfinden, wenn jahrzehntelang bewährte Strategien nicht mehr funktionieren – ist "Year of Change" nicht nur ein Euphemismus für "Wir wissen nicht mehr weiter"?

Wir haben lange darüber nachgedacht und wollten das ursprünglich gar nicht in der Pressemitteilung als Marketingthema platzieren. Es war zunächst ein rein internes Thema, bei dem wir uns eingestehen mussten: Wir müssen uns ändern.

Wir müssen unsere Denkweise und strategische Aufstellung grundlegend überprüfen, weil vieles von den bisher geglaubten Grundsätzen unserer Strategie möglicherweise nicht mehr richtig funktioniert. Das muss wissenschaftlich und aus verschiedenen Perspektiven untersucht werden.

Natürlich steckt oft in den Köpfen fest: Es geht schon wieder aufwärts, man schaut sich die großen Büros mit langen Mietverträgen an und denkt, es wird schon okay sein. Aber wenn man es wirklich aus verschiedenen Perspektiven betrachtet – demografischer Wandel, Digitalisierung, Wirtschaftskraft – wird völlig klar: Selbst wenn ein Neubau mit gutem Mietvertrag vorliegt, wird dieses Investment vielleicht keine Zukunft haben. In zehn oder zwölf Jahren wird es nicht mehr gebraucht werden.

Das bedeutet: "Year of Change" heißt nicht, dass nach einer Depression wieder eine Wachstumsphase beginnt. Es gibt strukturelle, sich ausweitende Elemente, die wir neu betrachten müssen – und dann müssen wir auch harte Entscheidungen treffen.

Das ist ein Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit André Zücker.