Forward Deals pushen Core-Wohninvestments

Von Juli bis September 2025 wurden laut JLL gewerbliche Wohninvestments im Umfang von rund zwei Milliarden Euro (Colliers: 2,2 Milliarden Euro; Cushman & Wakefield: 1,99 Milliarden Euro; Nai Apollo: zwei Milliarden Euro) getätigt. Auf Core-Transaktionen entfiel ein Anteil von etwa 60 Prozent (Fünfjahresschnitt: 30 Prozent).

Savills, CBRE und BNP Paribas Real Estate haben die ersten neun Monate des Jahres betrachtet und kommen dabei auf einen Umsatz 5,5 Milliarden Euro, rund sechs Milliarden Euro beziehungsweise 6,3 Milliarden Euro. 

Forward Deals wieder im Kommen

Zu der Entwicklung haben mehrerer Betrachtungen zufolge insbesondere Forward-Deals beigetragen, die an Bedeutung gewonnen haben. Die Konzentration liegt dabei laut JLL auf fortgeschrittenen und laufenden Projektentwicklungen mit einer geplanten Fertigstellung noch vor Mitte 2027.

"Die erhöhte Transaktionsfrequenz bei Core-Produkten spiegelt das ausgeprägte institutionelle Interesse an nachhaltigen Immobilien wider, während der steigende Anteil an Forward-Transaktionen das knappe Angebot an jüngerem Bestand auf der Angebotsseite verdeutlicht", erklärt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. Bemerkenswert sei, dass sich die Forward Deals auf B-Städte wie Karlsruhe, Hannover, Aachen, Freiburg im Breisgau, Mannheim oder Lübeck konzentrierten.

Colliers sieht vor allem die "Top 7"-Städte wieder vermehrt im Fokus der Investoren (rund eine Milliarde Euro). Dabei liege das Interesse der Investoren vor allem auf günstigen Bestandsimmobilien, trotz der deutlichen Zunahme bei den Forward Deals. PNB Paribas Real Estate kommt auf einen Marktanteil bei den Forward Deals von 31 Prozent (Nai Apollo: 33,3 Prozent) und bei modernen Bestandsobjekte von 14 Prozent. 

"Im Bestand finden sich aktuell viele Produkte, die hinsichtlich Qualität und Preisniveau gut zu den Suchkriterien vieler Investoren passen. Diese attraktive Angebotslage führt dazu, dass sich im Core-Plus- und Value-Add-Segment der Knoten am Investmentmarkt merklich löst", ergänzt Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills in Deutschland. In beiden Risikoklassen steige die Zahl der Akteure ebenso wie das verfügbare Kapital. Core-Investoren fokussieren sich demnach weiterhin stark auf Neubau, agieren dabei jedoch meist sehr selektiv und vorsichtig.

CBRE schreibt, dass die Forward Deals vor allem mit kommunalen oder landeseigene Wohnungsbaugesellschaften zustande kommen, teilweise mit geförderten Mietflächenanteilen.

Druck auf die Renditen wächst

Aufgrund der verknappten Angebotslage und der hohen institutionellen Nachfrage rechnet JLL-Experte Gröbel damit, dass der Druck auf die Renditen zunimmt. Aktuell liegt die Spitzenrendite für Objekte in sehr guten Mikrolagen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei 3,51 Prozent. Die Renditedifferenz zu Objekten geringerer Qualität ist so groß wie nie. "Dieses Delta ist ein maßgeblicher Anreiz für Akquisitionen im Value-add-Segment."

Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers, kommentiert: "Im Verlauf der ersten neun Monate 2025 konnten wir eine Stabilisierung der Renditen feststellen: Junge Bestandsgebäude in den A-Städten erzielten durchschnittlich 3,85 Prozent, während sie an anderen Standorten bei 4,50 Prozent lagen."

Cushman & Wakefield berichtet von einer stabilen Spitzenrendite von 3,80 Prozent, erkennt jedoch Tendenzen von leicht fallende Renditen, auch in den kommenden Monaten. "Das hohe Interesse von nationalem und internationalem Kapital an Wohninvestments zeigt die hohe Attraktivität und wird durch ein gutes drittes Quartal in 2025 bestätigt", so Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield.

Zwischen dem Finanzierungszins und der Immobilienrendite finden laut Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland, Käufer und Verkäufer insbesondere bei Value-Add-Objekten wieder zueinander. Mit einem Anteil von rund 45 Prozent am Transaktionsvolumen bleibe die Risikoklasse Value-Add ein wichtiger Treiber des Marktes. Core und Core-Plus machen zusammen rund 53 Prozent aus.

Finanzierung: Liquidität steigt

Die Rahmenbedingungen im Wohninvestmentmarkt haben sich im Laufe des Jahres weiter stabilisiert. Unterstützend wirkt das aktuelle Finanzierungsumfeld auf institutionelle Wohninvestments. Die Kreditzinsen haben sich laut JLL in einer Spanne von 3,6 Prozent bis 3,7 Prozent eingependelt und die Liquidität im Bankenmarkt ist gestiegen. Debt Funds zeigen bei großvolumigen Refinanzierungen ihre Stärke und bieten Beleihungsausläufe von 80 Prozent bis 85 Prozent.

"Mit Blick auf unsere gut gefüllte Pipeline erwarten wir in den kommenden Monaten eine Zunahme insbesondere an den von Investoren stark nachgefragten Core- und Core-plus-Produkten", kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany. Auch BNP Paribas Real Estate sieht einen verbesserten Fremdkapitalzugang, wofür unter anderem die hohe Nachfrage nach Neubauobjekten spreche. Das zurückgekehrte Investoreninteresse im Segment der Value-add- und Forward Deals bestätigten die neue Aufschwungphase auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt, heißt es dort. 

Colliers macht wiederum auf eine restriktive Kreditvergabe der Banken aufmerksam und passt die ursprüngliche Jahresprognose von zwölf Milliarden Euro auf ein Transaktionsvolumen zwischen neun und zehn Milliarden Euro an. Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Aktivität allerdings in den kommenden Monaten stützen: Besonders Forward Deals, Bestandsimmobilien und Microliving ziehen Investoren und Fonds an.

"Auf Basis von Forward Fundings durch Endinvestoren und von steuerlichen Anreizen der Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung ist in den kommenden Monaten mit einer stabilisierten Aktivität der Bauträger und Projektentwickler zu rechnen", erwartet Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE.

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