Wohneigentum fördern: Hier ist politischer Mut gefragt

Wohneigentum können sich in Deutschland viele nicht leisten. SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert schlägt vor, dass ein staatliches Programm fehlendes Eigenkapital ersetzen soll. Konkreter sind die Vorschläge in einer neuen Studie im Auftrag von Immobilienverbänden. Wie mutig ist die Politik?

Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist eine der niedrigsten in Europa und stagniert seit Jahrzehnten. In der klassischen Altersgruppe der Ersterwerber, den 25- bis 40-Jährigen, sinkt die Quote mittlerweile sogar – das könnte gar zum langfristigen Trend werden, heißt es in einer neuen Studie des Pestel Instituts, beauftragt vom "Verbändebündnis Wohneigentum", dem der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau, der VPB Verband Privater Bauherren e.V. und der Immobilienverband Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer angehören.

Neben Ursachen wie hohen Transaktionskosten beim Wohneigentumswechsel – Stichwort: Grunderwerbsteuer – kommen neu die steigenden Zinsen und der Preisanstieg am Neubau hinzu. Lieferengpässe beim Material und eine kaum noch kalkulierbare Bauzeit verstärken den Effekt. Auch im Bestand sind die Preise stark gestiegen.

Immobilienkauf: Eigenkapital – die höchste Hürde

Eine wesentliche Empfehlung der Studienautoren ist die Schaffung von Kreditprogrammen mit verminderten Eigenkapitalanforderungen und langfristigen Zinsbindungen. Auch SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert hat vorgeschlagen, dass staatliche Programme fehlendes Eigenkapital ersetzen sollen.

"Wir begrüßen den Vorstoß der SPD ausdrücklich", sagte IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Laut einer Forsa-Umfrage würden 73 Prozent der Mieter lieber in den eigenen vier Wänden wohnen, so Schick; jeder zweite Deutsche halte selbstgenutztes Wohneigentum für die beste Form der Altersvorsorge; und mehr als zwei Drittel der Deutschen wünschten sich, dass der Staat mehr Fördermittel bereitstelle.

"Die größte Hürde beim Eigentumserwerb ist und bleibt aber das Eigenkapital", sagte Schick. Die Eigentumsbildung aus dem Einkommen einer Erwerbstätigkeit sei kaum noch möglich. Neben einem staatlichen Programm zur Eigenkapitalergänzung hält der IVD-Präsident die Absenkung der Grunderwerbsteuer für sinnvoll – oder zumindest die Einführung von situativen Freibeträgen, etwa für den Ersterwerb.

"Hier bleibt aber abzuwarten, ob der politische Mut dazu reicht", so Schick. Finanzminister Christian Lindner (FDP) hatte im Juni entsprechende Pläne formuliert.

Wohneigentum: Wer sollte gefördert werden?

Das Pestel Institut regt unter anderem an, Haushalte mit mittlerem bis niedrigen Einkommen bei einer Förderung von Wohneigentum stärker in den Fokus zu nehmen. Insbesondere Bezieher niedriger und mittlerer Einkommen verfügen demnach stark unterdurchschnittlich über private Vorsorgeverträge und Wohneigentum. Wenn diese Haushalte verstärkt in die Wohneigentumsbildung einbezogen werden könnten, würde der Belastungssprung durch Wohnkosten mit dem Eintritt in die Ruhestandsphase entfallen, schreiben die Studienautoren.

Als Kernzielgruppe wurden Haushalte mit niedrigen Wohneigentumsquoten, einem Einkommen zwischen 1.400 und 3.500 Euro pro Monat und einem Alter zwischen 25 und 40 Jahren identifiziert. Die Zahl der Mieterhaushalte mit diesen Merkmalen in Deutschland summiert sich laut Studie auf 3,5 Millionen. Die Zahl der Mieterhaushalte im Alter zwischen 40 und 52 Jahren und einem Einkommen zwischen 1.400 und 3.500 Euro pro Monat liegt bei etwa zwei Millionen. "Insbesondere die Altersgruppe 50plus wird Wohneigentum nur über den Bestandserwerb realisieren können", heißt es in der Studie.

Je genauer die Zielgruppe definiert würden, desto klarer ließen sich Instrumente und Bedingungen formulieren, die zielgerichtet helfen, ohne die Preisbildung negativ zu beeinflussen. In Kombination mit einer Begrenzung der Wohnflächen könne auf Einkommensgrenzen verzichtet werden. Das Baukindergeld würden die Forscher nur ergänzend gewähren, nicht als alleinige Form der Wohneigentumsförderung.

Bauland – nicht baureif und zu teuer?

Die zweite zentrale Forderung der Studie bleibt die Schaffung von Wohnbaulandflächen, sowohl klassisch als auch durch den Abbau der Hemmnisse für das Bauen im Bestand. Es sind ausreichend Flächen für den Wohnungsbau vorhanden, es gilt nur, diese Flächen schnell baureif zu machen.

"Die Frage ist, warum bei ausreichend Flächen die Preise für Bauland in den vergangenen zehn Jahren weit stärker gestiegen sind als die allgemeinen Lebenshaltungskosten", fragen sich die Autoren. Marktwirtschaftlich sei eine solche Preissteigerung bei ausreichenden Flächen nicht möglich. Das von der Bundesregierung geplante Bürgschaftsprogramm sollte mindestens 20 Prozent der Baukosten oder des Kaufpreises abdecken.

Die Auswirkungen des von der Bundesbank neu geschaffenen Systemrisikopuffers, den die Banken bis zum Frühjahr 2023 auffüllen müssen, lassen sich noch nicht endgültig einschätzen – eine Forcierung der Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien ist zumindest nicht zu erwarten.

Klimaschutz: Beitrag von Ein- und Zweifamilienhäusern 

Die Autoren gehen davon aus, dass derzeit rund 1,4 Millionen Photovoltaikanlagen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser installiert sein. "Insgesamt sollten noch rund 13 Millionen Gebäude verfügbar sein, die für eine Solarenergienutzung geeignet sind", rechnen die Wissenschaftler vor. Daraus resultiere bei vorsichtigen Ansätzen eine zusätzliche Stromerzeugung von rund 108 Terawattstunden (TWh). Diese Chancen sollten genutzt werden, um die Energiewende voranzubringen.

Sollten private Hauseigentümer keine größeren Investitionen tätigen wollen oder können, rät das Pestel Institut zu Contracting-Anbietern: Die Unternehmen investieren und betreiben die Anlagen; die langfristige Refinanzierung würde über die Stromlieferung und die Einspeisevergütung erfolgen.

Das "Verbändebündnis Wohneigentum" regt vor diesem Hintergrund an, dass der Gesetzgeber die rechtlichen Voraussetzungen für Contracting-Modelle schaffen soll, damit Eigentümerhaushalte, die nicht über ausreichende Liquidität verfügen, dennoch das Potenzial für regenerative Energieerzeugung nutzen können.

Pestel-Studie "Faktencheck Wohneigentum" (PDF)


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Immobilienkauf