Modern, flexibel, zentral: So lassen sich Büros gut handeln

Die International Real Estate Business School (Irebs) und die Privatbank Berenberg haben die Zukunft der Büroimmobilien für die Zeit nach der Coronakrise untersucht und sieben Szenarien entwickelt – mit unterschiedlichen Trends von Außen- und Binnenwanderung und Pro-Kopf-Flächenanspruch. Im Basisszenario gehen die Studienautoren davon aus, dass die Nachfrage nach Büros in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) bis zum Jahr 2030 vom heutigen Stand aus um vier Prozent steigen wird.

"Die Studie zeigt, dass Büroimmobilien auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben dürften", sagt Ken Zipse, Leiter Real Estate bei Berenberg. "In einer Welt beschränkter Anlagealternativen bleiben Büroinvestments auch im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilienklassen eine wichtige Anlageklasse."

Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dürfte die Entwicklung demnach weiter unterstützen, auch wenn die Omikron-Welle den Aufschwung kurzfristig etwas hinauszögert – "insgesamt bleiben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv", meint Dr. Jörn Quitzau, Leiter Wirtschaftstrends bei Berenberg. Für Konjunktur und Wachstum sieht der Banker auch in der wirtschaftspolitischen Agenda der neuen Regierung keine großen Risiken.

Flexible Büros in zentralen Lagen: die Zukunft?

"Die Zahl der Beschäftigten nimmt im Basisszenario bis 2030 um knapp zwölf Prozent zu. Dies liegt in dieser Modellierung an der stetigen Nettozuwanderung und vor allem am unterstellten weiteren Anstieg der Erwerbspersonenquote", wie Rupert Eisfeld von der Irebs Immobilienakademie und Co-Autor der Studie erklärt. Im Ergebnis bedeutet das weiteres Wachstum für die Bürimmobilienmärkte und ein positives Umfeld für Investoren und Finanzierer.

Neben demographischen und gesamtwirtschaftlichen Parametern und der Aufwärtsentwicklung der Bürobeschäftigtenquote, wird die Nutzungsintensität von Büroflächen künftig eine große Rolle spielen. Ein Trend könnte im Zuge der Pandemie in den kommenden Jahren wie schon beobachtet zu kleineren Flächen gehen. Es sei aber auch vorstellbar, dass dieser Trend im Zuge der Neuausrichtung der Büroflächennutzung gebrochen wird, heißt es in der Studie.

Immobilienexpertise gewinnt an Bedeutung

"Es zeigt sich, dass neben den Lageeigenschaften vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger werden. Es wäre dann möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben", wirft Irebs-Expertin und Co-Autorin Ann-Kathrin Heinemann in den Ring.

Und "das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen können. Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden zudem noch wertvoller", ergänzt Prof. Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie und Studienleiter. Er macht auch deutlich, dass ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen generell eher unwahrscheinlich ist.

Berenberg-Irebs-Studie "Büroimmobilien nach Corona – eine Szenarienanalyse" (PDF)

JLL: Bis 2030 ein Drittel der Büroflächen flexibel genutzt

Die JLL-Studie "The impact of COVID-19 on flexible space" kommt zu dem Schluss, dass die Auswirkungen von Covid-19 die Flexible-Office-Space-Branche deutlich verändern werden – bei anhaltender Nachfrage. Der Bedarf wird demnach nach der Pandemie weiter wachsen, da Unternehmen und Investoren mit einem zunehmenden Wunsch nach Flexibilität seitens der Mitarbeiter konfrontiert werden. JLL geht davon aus, dass bis 2030 rund 30 Prozent aller Büroflächen flexibel genutzt werden.

Großen Einfluss auf die künftige Entwicklung der Branche werden auch JLL zufolge die Bürostrategien der Unternehmen nach der Corona-Pandemie haben: Wer Liquidität sichern und Rücklagen schonen wolle, werde langfristige Mietverpflichtungen eher meiden und sich für flexible Mietverträge entscheiden, heißt es in dieser Studie.

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