Bürovermietung: "Flex-Office-Markt" auf Wachstumskurs

Büroflächen sind knapp in Deutschland. Das treibt die Nachfrage nach flexiblen Offices, in Metropolen und Secondary Cities, wie es in einem Report von JLL heißt. Der "Flex-Markt" wächst, immer mehr Betreiber drängen auf den Markt. Manch ein Big Player hat sich auch schon verzockt.

Der krisengeschüttelte US-amerikanische Flexible-Office-Anbieter Wework etwa, einer der aktivsten Marktteilnehmer in Deutschland, hat den geplanten Börsengang erst verschoben und nun abgesagt, weil das Interesse der Anleger fehlte. Angekreidet wurde das Debakel dem bisherigen Wework-Chef Adam Neumann, der das Unternehmen bereits vergangene Woche auf Druck einflussreicher Investoren verlassen hat. Sie zweifelten mittlerweile am verlustreichen Geschäftsmodell.

Laut US-Medien wurde das 2010 gegründete Startup im Januar mit 47 Milliarden Dollar bewertet. Bevor der Börsengang verschoben wurde, soll die Bewertung nur noch zwischen zehn und 20 Milliarden Dollar gelegen haben. In Deutschland gibt es derzeit 17 Wework-Gebäude in Berlin, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg und München.

Geschäftsmodell: Anderen Unternehmen langfristig angemietete Immobilien zur Verfügung stellen

Vor allem in den sogenannten Big Seven Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart ist die Dynamik am Markt für flexible Büroflächen ungebremst. Deutsche "Flex-Hauptstadt" ist laut der aktuellen JLL-Studie "Flex Space goes beyond" nach wie vor Berlin; europaweit rangiert die Metropole mit einer angemieteten Fläche von rund 360.000 Quadratmetern flexibler Bürofläche derzeit auf dem vierten Platz hinter London, Paris und Amsterdam. Auch München steht ganz oben auf der Expansionsagenda der Wettbewerber. Die aktivsten Betreiber in Deutschland sind laut JLL neben Wework derzeit Design Office und Regus.

In den sieben größten deutschen Städten sind JLL zufolge aktuell an 600 Standorten von 260 Betreibern mehr als eine Million Quadratmeter Fläche angemietet, davon sind 73 Prozent der Standorte bereits eröffnet, als Business Center, Hybrid-Modell oder als Coworking-Angebot.

B-Märkte mit Wirtschaftskraft und guter Infrastruktur: Potenzial flexibler Büros groß

Für Betreiber flexibler Büroflächen rücken auch die sogenannten Secondary Cities oder B-Städte zunehmend in den Fokus. Business Center sind in diesen Märkten bereits seit einigen Jahren etabliert, auch haben kleinere Coworking-Anbieter in den vergangenen Jahren dort Büros eröffnet. Die derzeit größten Hybrid-Betreiber mit bereits eröffneten Standorten in Secondary Cities sind Design Offices und Rent24.

JLL geht davon aus, dass der Bestand an Flex Spaces in den B-Märkten noch weiter wachsen wird, soweit die notwendigen Voraussetzungen für die Expansion von Flex-Betreibern gegeben sein werden. Dazu zähle eine bedeutende regionale Wirtschaftskraft mit guter Verkehrsanbindung über Straße, Schiene und Luft.

"Eine Mischung aus Groß-, sowie kleinen und mittleren Unternehmen bietet generell ein hohes Nachfragepotenzial für Flex Space. Denn viele Großunternehmen in Secondary Cities sitzen in eigengenutzten Immobilien und haben häufig Flächenengpässe beziehungsweise einen flexiblen Bedarf." Andree Scherer, Leader Flex JLL Germany

Die Nachfrage in den Secondary Cities wird laut JLL, ebenso wie in den sieben deutschen Top-Städten, angetrieben von Flexibilität, Flächenverfügbarkeit, Einfachheit und Community. Hinzu kommt eine variable und temporäre Nutzung als Satelliten- und Projektstandort.

Was die Struktur betrifft, ist laut JLL der Anteil an Hybrid-Flächen in den sieben deutschen Top-Städten mit 63 Prozent gegenüber 50 Prozent in den Secondary Cities höher. An den B-Märkten dominieren dafür Business Center und Coworking-Flächen. Das Wachstum von Flex Space in den Secondary Cities entspricht jedoch der Studie zufolge exakt der Dynamik in den Großstädten: Bei 25 Prozent lag ihr Anteil im Jahr 2018, etwa 30 Prozent erwartet JLL für 2019.

Klassifizierung von Flex Space:

  • Business Center: Fokus auf Private Offices, seriöses Business-Umfeld, leistungsstarkes Serviceangebot. Zielgruppe: konventionelle Büronutzer
  • Hybrid-Modell: Kombination von Open Space und Private Offices, trendiges Design. Zielgruppe: diverse, Schwerpunkt auf Großunternehmen
  • Coworking: Hoher Anteil Open Space, Fokus auf Kommunikation und Kollaboration, trendiges Design. Zielgruppe: Startups, Freelancer

Secondary Cities: Nürnberg, Hannover und Essen sind Top 3

JLL hat für den aktuellen Report zwölf Secondary Cities mit 193.000 Quadratmetern flexibler Bürofläche an 191 Standorten untersucht. 69 Prozent davon wurden bereits eröffnet. 140 Betreiber sind beteiligt.

Nürnberg hat mit knapp vier Millionen Quadratmetern Büroflächenbestand und einer Leerstandsquote von nur 2,5 Prozent die meisten Flex Space Flächen (rund 39.000 Quadratmeter), gefolgt von Hannover (knapp 27.000 Quadratmeter) und Essen (zirka 24.000 Quadratmeter). Je größer die Stadt und die Anzahl an ansässigen Unternehmen, desto höher der Fokus für Anbieter wie Design Offices oder auch Regus, erklärt Scherer. Regus agiere "schon lange" an diesen drei Standorten und habe das Thema Business Center positioniert.

Design Offices: Der flächenmäßig größte Betreiber in den Secondary Cities

Laut JLL sind in allen drei Märkten weitere Eröffnungen in einer Größenordnung von insgesamt etwa 40.000 Quadratmetern zu erwarten. Hier dominiert Design Offices mit zu erwartenden 26.000 Quadratmetern das Geschehen. Design Offices ist in den Secondary Cities aktuell der flächenmäßig größte Betreiber.

Regus verfügt hingegen als etablierter Business Center-Betreiber über die meisten Standorte in den Secondary Cities: Das Unternehmen hat bereits 15 Standorte eröffnet und zwei in Planung. Wie in den Big Seven ist in den Secondary Cities laut JLL die Anbieterstruktur von vielen kleinen Betreibern geprägt: Von insgesamt rund 140 Betreibern verfügen demnach 120 über nur einen Standort.

Da die Betreiber in den Secondary Cities deutlich geringere Mietkosten zahlen, bei nur wenig geringeren Angebotspreisen als in den Top-Metropolen, und die Kosten für Personal und Flächenausstattung eher geringer sind, ist laut JLL die Chance auf rentable Betriebe gut. Jedenfalls dort, wo die Flex-Büros gut ausgelastet sind.

Flexible-Office-Space: Welche Optionen haben Immobilieneigentümer?

JLL zufolge akzeptieren Immobilieneigentümer die Betreiber flexibler Büroflächen zwar immer häufiger als Mieter, doch die geringe Transparenz am Flexible-Office-Space-Markt "sowie die erst junge Betreiberhistorie" lasse Eigentümer noch vorsichtig agieren, heißt es im Report.

Wichtige Fragen sind demnach:

  • Wie hoch ist der Belegungsanteil durch Flex Space in der eigenen Immobilie?
  • Welche Sicherheiten bietet der Betreiber?
  • Ab wann verdient der Eigentümer Geld – unter Berücksichtigung der Ausbaukostenzuschüsse und sonstiger Incentives?
  • Reicht die technische Gebäudeausrüstung für die zu erwartenden höheren Menschenmengen?

Vor allem Kooperationen zwischen Eigentümern und Betreibern flexibler Büroflächen, wie das in den angelsächsischen Ländern bereits stark verbreitet sei, dürften JLL zufolge in Zukunft zunehmen. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

  • Die Gründung einer eigenen Flex-Marke, was neue Einnahmemöglichkeiten durch Erweiterung des Produktportfolios schaftt und neue Kunden anzieht, aber auch Expertise notwendig macht. Außerdem ist die Kapitalbindung hoch
  • Übernahme des Betriebsrisikos durch ein Management Agreement: Der Eigentümer beauftragt einen Betreiber mit Errichtung und Betrieb und kann so den Betrieb beeinflussen ohne Investment in operative Kompetenz und Expertise; der Eigentümer partizipiert am Betriebsergebnis, muss aber geeignete Betreiber identifizieren, außerdem liegt das Betriebsrisiko bei diesem Modell beim Eigentümer; Parteien könnten jedoch tiefere Kooperation eingehen (Joint Ventures) und das Betriebsrisiko teilen
  • Traditionelle Vermietung an Flex-Betreiber wären ohne Betriebsrisiko, es gebe eine standardisierte Ausführung über einen Mietvertrag und der Mietpreis ist reine Einnahme. Allerdings trägt hier der Eigentümer das Bonitätsrisiko und partizipiert nicht am Betriebsergebnis; Alternative: Vermietung an einen White-Label-Betreiber, bei dem der Eigentümer Vorgaben zum Design machen kann


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