Der Flächenumsatz in den deutschen Top 7-Büromärkten ist zum Ende des dritten Quartals im Vergleich zum Vorjahr erneut um fünf Prozent auf 2,76 Millionen Quadratmeter zurückgegangen. Grund ist laut German Property Partners (GPP) der anhaltende Angebotsmangel. Die Leerstandsquote erreichte mit 3,4 Prozent im Durchschnitt der untersuchten Städte ein neues Rekordtief.

Nach dem zweiten Quartal lag die Leerstandsquote nach Zahlen von GPP noch bei 3,7 Prozent und nach dem ersten Quartal 2018 bei 3,9 Prozent. Das dritte Quartal war in den Top 7-Bürovermietungsmärkten (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München, Stuttgart) mit 1,04 Millionen vermieteten Quadratmetern laut GPP dennoch das zweitbeste dritte Quartal der vergangenen fünf Jahre.

Frankfurt weiterhin mit der höchsten Spitzenmiete

An fast allen Standorten sind laut GPP die Büromieten weiter gestiegen. Nur in Stuttgart gab die Spitzenmiete um zwei Prozent nach, während die Durchschnittsmiete stagnierte.

Die höchste Spitzenmiete erzielte erneut Frankfurt mit 42 Euro pro Quadratmeter und Monat. Berlin war mit 20,70 Euro pro Quadratmetern und Monat neuer Spitzenreiter bei den Durchschnittsmieten. In der Bundeshauptstadt stiegen sowohl die Spitzenmiete mit 32 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus zehn Prozent auf ) als auch die Durchschnittsmiete (plus 14 Prozent) am stärksten.

Dennoch sind beispielsweise die Büromieten in Frankfurter Skyscrapern nur halb so teuer wie in London, wie der "Global Cities 2018 Report" des Immobilienberaters Knight Frank zeigt.

Coworking und Business-Center weiterhin hoch im Kurs

Das Fertigstellungsvolumen für 2018 und 2019 beträgt laut GPP voraussichtlich 2,42 Millionen Quadratmetern Bürofläche im Rahmen von 251 Projekten. Davon seien mit 68 Prozent mehr Flächen vorvermietet als zum Halbjahr.

Coworking-Flächen und Business-Center waren auch weiterhin hoch im Kurs. Ihr Anteil am Top 7-Büroflächenumsatz stieg mit 207.000 Quadratmetern (2017: 113.000 Quadratmeter) auf 7,5 Prozent und  erreichte damit zum Ende des dritten Quartals bereits fast das Gesamtvolumen des Vorjahres. Mit 38 Prozent (2017: 70 Prozent) verlagerte sich der Coworking-Flächenumsatz weg von den Top-7-CBDs und Innenstadtbereichen hin zu periphereren Lagen.

"Der zunehmende Flächenmangel trieb die Büromieten in neue Höhen und die Leerstandsquoten in den Keller. Konsequenterweise blieb es ... bei einer Ausweichbewegung in Nebenlagen." (GPP-Sprecher Guido Nabben)

Die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplatzkonzepten, zu denen neben Business Centern und Coworking-Spaces auch hybride Anbieter zählen, ist weltweit auf einem neuen Rekordhoch, wie eine Studie von Cushman & Wakefield zeigt.

GPP bleibt bei der Einschätzung, dass es vor 2020 kaum zu einer Entspannung an den Büromärkten der Top 7-Standorte kommen wird. "Mittlerweile gehen wir zum Jahresende von einem Büroflächenumsatz von 3,71 Millionen Quadratmetern aus", erwartet Nabben.

Büroflächenumsatz: Plus von 15 Prozent in München

München verzeichnete den größten Zuwachs der untersuchten Standorte. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz um 15 Prozent auf 690.500 Quartal. Im dritten Quartal war die Anmietung von 40.000 Quadratmetern Bürofläche durch die Serviceplan Gruppe im "iCampus" der größte Abschluss und der zweitgrößte neue Mietvertrag im Kreis der Top 7.

Großabschlüsse pushten die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr um zwölf Prozent auf 18,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der absolute Leerstand ging um 31 Prozent am stärksten zurück im Vergleich der Top 7: auf 450.000 Quadratmeter.

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Leerstandsquote sinkt in Frankfurt am deutlichsten

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt am Main betrug nach Berechnungen von GPP nach drei Quartalen 458.500 Quadratmeter. Das ist ein Plus von vier Prozent. Größter Abschluss war im dritten Quartal der Mietvertrag für 36.100 Quadratmeter Bürofläche im "Cielo" an der Theodor-Heuss-Allee durch die Commerzbank.

An keinem anderen Top 7-Standorte sank die Leerstandsquote der Studie zufolge so stark wie in Frankfurt. Sie fiel im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent auf verhältnismäßig solide 7,2 Prozent.

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Düsseldorf von kleineren Abschlüssen geprägt

Der Büromarkt in Düsseldorf war laut GPP in den ersten drei Monaten 2018 von vielen kleineren Abschlüssen geprägt. Nur drei Vermietungen überschritten die 5.000 Quadratmeter-Marke. Der im zweiten Quartal von Deloitte unterzeichnete Mietvertrag über 35.500 Quadratmeter im "Heinrich Campus" war der größte Abschluss. Insgesamt hielt auch Düsseldorf mit einem Minus von vier Prozent und 278.000 Quadratmetern umgesetzter Bürofläche das Niveau vom Vorjahr.

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Die Leerstände sanken hier um 1,2 Prozent. 2018 werden laut GPP zudem noch einige Bestandsflächen von Großmietern frei, die dem Markt ab 2019 größtenteils ebenfalls zur Verfügung stehen werden.

Coworking-Segment in Hamburg rückläufig

In Hamburg machte sich laut vorliegender Untersuchung die Angebotsknappheit etwas stärker bemerkbar: Der Büroflächenumsatz ging nach drei Quartalen um acht Prozent auf 430.000 Quadratmeter zurück. Der Flächenumsatz der Coworking-Anbieter sank im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent auf 29.260 Quadratmeter. Damit zeigte Hamburg als einziger Standort unter den Top 7 eine rückläufige Entwicklung in diesem Segment.

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Berlin mit der höchsten Durchschnittsmiete

Der Flächenumsatz in Berlin blieb im von GPP untersuchten Zeitraum mit 530.000 Quadratmetern nach neun Monaten um 17 Prozent hinter dem Vorjahresergebnis zurück.

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Das zeigt: Der Markt lässt momentan insbesondere in den Innenstadtbereichen nur wenige Großanmietungen zu. Insgesamt gab es im bisherigen Jahresverlauf zehn Abschlüsse mit Volumina über 10.000 Quadratmeter Bürofläche.

Mit einer um 14 Prozent gestiegenen Durchschnittsmiete schob sich Berlin im dritten Quartal an Frankfurt vorbei auf die Spitzenposition bei diesem Parameter. Die monatliche Miete für einen Quadratmeter Bürofläche lag im Schnitt bei 20,70 Euro.

In den zentralen Lagen der Hauptstadt herrscht laut einer Studie von CBRE für das erste Halbjahr 2018 quasi Vollvermietung mit der Folge: Berlin muss in die Höhe wachsen.

Starker Rückgang der Vermietungen in Köln und Stuttgart

210.000 Quadratmeter betrug der Büroflächenumsatz GPP zufolge in Köln nach drei Quartalen. Das bedeutet gegenüber dem Vergleichszeitraum einen Rückgang um 19 Prozent. Die Vermietung von 14.000 Quadratmetern im Neubau-Areal "I/D Cologne" an Design Offices war der größte Abschluss des Standorts bisher.

In Köln entfielen mehr als zehn Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes auf Coworking-Flächen (25.000 Quadratmeter).

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Die Spitzenmiete in Stuttgart sank im Vergleich zum Vorjahr um zwei Prozent auf 23,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gleichwohl sorgte etwa die Fertigstellung des "Campus Fasanenhof" in südlicher Randlage für den einzigen Zuwachs des Flächenangebots an allen Top-7-Standorten: Er legte um 17 Prozent zu. Aufgrund der Lage der neuen Flächen bleibt der Büromarkt in Stuttgart aber weiterhin angespannt.

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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Vermietung, Leerstand