Alternative Kreditgeber bevorzugen Wohnimmobilien

Die Stimmung unter den alternativen Immobilienfinanzierern hat sich im Vergleich zum Vorjahr verbessert. Dies gilt überwiegend für Anbieter von Whole Loans. Die gehen weiterhin selektiv vor und fokussieren sich auf Qualitätsobjekte mit stabilen Cashflows.

Bei den Assetklassen dominieren Wohnen und Mixed-Use – Hotels mit tragfähigen Betreiberkonzepten haben an Attraktivität gewonnen, während Life-Science-Objekte und Rechenzentren die Verlierer sind. Ebenso werden Projektfinanzierungen wieder salonfähig: Erste Fonds kommen auf den Markt, die sich gezielt mit diesem Segment befassen.

Das sind Ergebnisse aus dem FAP Real Estate Private Debt Report Germany 2025. Auch die langen Bearbeitungszeiten und eine anhaltende Zurückhaltung bei den klassischen Kreditinstituten spielen demnach den alternativen Finanzierern weiterhin in die Karten.

Wettbewerbsvorteile von alternativen Finanzierern

Mezzanine-Kapital bleibt ein Nischenprodukt, das auf dem deutschen Markt vorwiegend von Kreditfonds und Family Offices für kleinteilige Finanzierungen angeboten wird. Internationale Private-Equity-Adressen sind zwar offen für Nachrangfinanzierungen, doch hohe Zinserwartungen und Darlehenszielvolumina ab 20 Millionen Euro aufwärts passen häufig nicht zum aktuellen Marktgeschehen.

"Kapital ist da, Whole-Loan-Finanzierungen sind verfügbar, sogar für großvolumige Projekte. Und auch die Banken sind kompromissbereiter geworden", sagt Hanno Kowalski, Managing Partner beim Beratungsunternehmen FAP Group. Und Kim Jana Hesse, Senior Vice President der FAP Group, ergänzt: "Whole Loans haben sich endgültig als Standardprodukt im alternativen Finanzierungsmix etabliert."

Die Konditionen näherten sich zunehmend dem Bankniveau an – bei gleichzeitig höherer Geschwindigkeit in der Abwicklung, was alternativen Finanzierern klare Wettbewerbsvorteile schaffe, so Hesse weiter.

Profianleger engagieren sich im Whole-Loan-Segment

Erstmals verzeichnet der Markt laut FAP Report in diesem Jahr einen leichten Anstieg aktiv investierender institutioneller Anleger, die vor allem im Whole-Loan-Segment engagiert sind und Interesse signalisiert haben, sich erneut an Finanzierungsprozessen zu beteiligen.

Parallel dazu nimmt die Dynamik bei der Auflage neuer Kreditfonds zu – auf nationaler und auf internationaler Ebene. Erste Marktteilnehmer bringen gezielt neue Produkte an den Start, um Chancen im aktuellen Finanzierungsumfeld zu nutzen. Institutionelle Anleger wollen vor allem über Fondstsrukturen in Real Estate investieren.

Family Offices bleiben präsent, agieren aber überwiegend als Eigenkapitalgeber mit kleineren Volumina. Gleichzeitig fließt zunehmend Kapital großer internationaler Private-Equity-Fonds in den deutschen Markt.

Was alternative Kapitalgeber bevorzugt finanzieren

Die Präferenz bei den Assetklassen hat sich im aktuellen FAP Report im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert: Wohnen bleibt gefragt, gefolgt von Mixed-Use und Logistik. Bemerkenswert ist den Experten zufolge vor allem die Entwicklung bei Hotelimmobilien: Hotels haben 2025 deutlich an Beliebtheit gewonnen. Sobald tragfähige Betreiber- und klare Nutzungskonzepte vorliegen, begleiten viele Finanzierer solche Projekte.

Büroimmobilien sind nur in ESG-konformer Toplage gefragt. Außerdem unterscheiden viele Finanzierer wieder stärker zwischen Grundstücken mit und ohne Baurecht. Flächen mit gesichertem Planungsrecht bleiben grundsätzlich finanzierbar – unter konservativen Bedingungen. "Alternative Finanzierungen sichern in vielen Fällen die Umsetzbarkeit von Projekten, die bei klassischen Banken derzeit keine Chance hätten", betont Kowalski. "In Zeiten knapper Liquidität sind sie ein entscheidender Stabilitätsfaktor für den Immobilienmarkt."

Die deutschen A-Städte bleiben demnach im klaren Fokus vieler Marktteilnehmer. Gleichzeitig wächst die Zahl deutscher alternativer Finanzierer, die verstärkt im europäischen Ausland aktiv sind. Zudem zeigt sich ein ungleiches Projektangebot: In den A- und B-Städten mangelt es an attraktiven Objekten, während das Angebot in C- und D-Standorten spürbar zunimmt. Dort agieren häufig lokal verankerte Projektentwickler und Bestandshalter mit hoher Marktkenntnis und soliden Geschäftsmodellen, die sich auch in den vergangenen Krisenjahren als stabil und anpassungsfähig erwiesen haben.

FAP Real Estate Private Debt Report Germany 2025 (Download)

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