Steigen Immobilienpreise und Zinsen, werden klassische ge­werb­liche Immobilien­kre­di­te teurer und Finanzierungsalternativen attraktiver. Unter möglichen Profiteuren sticht eine Alternative besonders heraus: Immobilienkreditfonds. Scope-Experte Ha­rald Berlinicke sieht vor allem Whole-Loan-Strukturen im Aufwind. Eine Analyse.

Für gewerbliche Immobilienkredite sind in Deutschland – besonders im groß­volumigen, zwei- bis dreistelligen Mil­li­o­nen­be­reich – meistens die Immobilienbanken die ersten Ansprechpartner. Doch sinkende Margen, vor allem bei Finanzierungen im Core-Segment, hö­he­re Fi­nan­zie­rungsrisiken und steigende Be­lei­hungs­ausläufe setzen ihnen zu. Nutznießer dieses Trends könnten Im­mo­bi­lienkreditfonds sein.

Das Volumen der Immobilienkreditfonds in Europa schätzt Paul von Drygalski, der bei EY Real Estate auf Transaktionen und Immobilienkreditfonds spezialisiert ist, auf rund 50 Milliarden Euro. Das entspricht einem Sechstel des Transaktionsvolumens von Immobilien europaweit. Drygalski verweist auf Frankreich: Dort könnten Fonds noch akzeptable Ren­­diten erzielen, da die Margen bei Erstrangdarlehen, selbst für Premiumobjekte in Topla­gen, anders als noch dreistellig seien – also über einhundert Basispunkte liegen, sagt er. Deshalb seien vor allem Pro­dukte für Whole-Loan-Strukturen in Deutschland derzeit selten zu finden.

Mezzaninekapital: "Markt­­nische mit ansehnlichen Ren­diteaufschlägen"

Anders sieht es bei Fonds aus, die als Mezzanine-Kapitalgeber fungieren. "Sie besetzen eine Markt­­nische und können für das deutlich höhere Risiko, das ihre Investoren tragen, ansehnliche Ren­diteaufschläge durchsetzen", sagt Ha­rald Ber­­­­li­ni­­cke, Experte für Kredit­fonds bei der Ratingagentur Scope. Hier hat sich auch die FAP Group positioniert. Der Kre­ditfonds "FAP Ba­­­lan­­­ced Re­­al Es­tate Fi­nancing I" stellt unter an­de­rem Mez­za­nine­­kapital für Ankaufsfinanzie­run­­­gen, Re­­vi­ta­li­si­erungs­vor­haben oder Pro­jekt­ent­wick­­lun­­­­­gen bereit.

"Anders als vie­le Ban­ken finanzie­ren wir Be­stands­immobilien und Projektentwicklungen in den Ri­­­­si­ko­klassen Va­lue add und eingeschränkt im op­por­­tunis­ti­schen Seg­ment", hebt FAP-Ge­schäfts­führer Curth-C. Fla­tow her­vor. Die Renditen bewegen sich hier laut Flatow im höheren einstelligen und niedrigeren zweistelligen Bereich. Im Fi­nan­­­zie­rungs­fokus stehen Wohn-, Büro-, Einzelhandels­immobilien und als Bei­mi­schung Ho­tels. Zielregion ist in erster Linie Deutschland. Selektiv kom­men Finanzierungen in Holland und Österreich in Be­­tracht.

Segment Kreditfonds kommt in Bewegung

Scope-Experte Ber­linicke hat beobachtet, dass das Kreditfondssegment dabei ist, stärker in Be­­wegung zu ge­ra­ten. Auslöser für diesen Trend seien zwei Im­­pulse: "Zum einen ha­ben die Zinsen ihren absoluten Tiefpunkt hin­­ter sich, fer­ner be­findet sich der Immobilienkon­­junkturzyklus in einer sehr reifen Pha­se", konstatiert er.

Die stark gestiegenen Immobilienpreise haben zur Folge, dass der Be­lei­hungs- und der Markt­wert von Im­mo­bi­li­en­ weit auseinander gelaufen sind. Ein Loan to Value (LTV) von 60 Pro­zent ent­­­spricht in­zwi­­schen einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent oder sogar darüber. Das verteu­ert tra­di­tio­nel­le Immo­bi­li­en­­­kredite erheblich, da Immobilienbanken einen immer geringe­ren Teil davon über niedrig ver­zins­­te Pfand­briefe refinanzieren können. Aufgrund dieser Ent­wicklung müssen sich institutionelle Immobilienin­vestoren intensiver mit der Frage aus­ei­nan­der setzen, wie sie ihre Finan­zie­­rung möglichst optimal strukturieren.

Mezzaninekapital optional bei hohem Beleihungsauslauf  

"Falls die durch einen zu hohen Beleihungsauslauf entstehende Finanzierungslücke nicht durch mehr Eigen­ka­pi­tal geschlossen werden solle, könn­e optional Mezzaninekapital eingesetzt werden", schlägt Flatow vor. Er verweist darauf, dass FAP bereits eine Handvoll Banken als Kooperations­part­ner für derartige Fi­nan­zierungslösungen gewonnen habe. Anders als Immobi­lien­ban­ken orien­tierten sich Kre­dit­­­fonds am Markt­wert sowie dem Cashflow einer Immobilie für deren Be­wertung, merkt er an. Grund sei die Sicher­stellung einer hohen Kapital­dienst­­­fähig­keit. Der "FAP Ba­­­lan­­­ced Re­­al Es­­tate Fi­nancing I" etwa komme mit einem LTV von bis zu maximal 90 Pro­zent gut über die Runden.   

Vielleicht liegt das daran, dass die Laufzeit von Mezzaninekapital-Investments – im Ver­gleich zu traditionellen Bestandsfi­nan­zierungen – meistens erheblich kürzer ist. Laut Flatow beträgt sie in der Regel ma­xi­­­­­mal drei Jah­re. Die Laufzeit des "FAP Balanced Real Estate Financing I" ist auf fünf Jahre ausgelegt und kann höchstens um zwei weitere auf sieben Jahre ver­län­gert werden. Kon­zipiert wurde der Fonds (Min­­dest­be­­­tei­li­gung: fünf Millionen Euro) für insti­tu­tio­­nelle Anleger, bei denen insgesamt 250 Mil­lio­nen Euro eingesammelt werden sollen. Ge­plant ist, dass das Geld je zur Hälfte in Be­stands- und Pro­jektfinanzierungen fließt.

Whole-Loan-Strukturen im Aufwind

Außerdem sieht Scope-Finanzierungsexperte Berlinicke Whole-Loan-Strukturen im Aufwind. Eine solche Lösung könne unter dem Strich kostengünstiger sein als die eine traditionelle Mittelbeschaffung, die aus der Kombination einer Refinanzierung durch Pfandbriefe mit einer zusätzlichen, nachrangigen Finanzierungsoption besteht. Benedikt Huber, Experte für Kreditfonds bei EY Real Estate fügt ergänzend hinzu: "Die Kredit­prü­fung ist ein kom­plexer Prozess, der sich bei Banken mitunter über mehrere Monate hinziehen kann." Kreditfonds seien auch in der Abwicklung oft deutlich schneller.     

Kreditfonds mit Whole-Loan-Strategien sind dabei, in Deutschland an Attraktivität zu ge­win­nen. So hat zum Beispiel Empira vor kurzem einen derartig ausgerichteten Fonds auf­­gelegt. Angepeiltes Vo­lu­men: 500 Mil­lio­nen Eu­ro. "Das Konzept des 'Empira Real Estate Finance Fund III' ist stark Investoren ge­trie­ben", betont Rahim Bavandi, Executive Director der Schwei­­zer Empira AG. Die institutionellen Anleger, die man dabei im Visier hat, sind unter anderem Versicherungen, Pensionskassen und Ver­sor­gungswerke. Der Fonds strebt eine Zielrendite von vier Prozent an. Seine Laufzeit soll Bavandi zufolge mindestens sieben Jahre betragen.

Solvency II: Whole-Loan-Strategien für Institutionelle interessant

Sowohl Kreditfonds, die Mezzaninekapital für Immobilienfinanzierungen zur Verfügung stellen, also auch solche, die Whole-Loan-Strategien verfolgen, sind insbesondere für Versicherun­gen, Pensionskassen und Versorgungswerke interessant. "Dass diese Klientel verstärkt an Kredit­fonds Gefallen findet, hängt vor allem mit regulatorischen Vorgaben zu­sam­men", sagt Hu­ber. Gemäß Solvency II müssten sie Investments in Kreditfonds mit weni­ger Eigenkapital unterlegen als bei Direktanlagen in Immobilien. 

Der "Empira Real Estate Finance Fund III" will das Kapital der Anleger in Whole-Loan-Strategien für die Finanzierung von Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen stecken. Als Zielregionen hat man Deutschland, Österreich, die Schweiz und die Benelux-Staaten im Vi­sier und hier vor allem Objekte im Core-Segment von großen Städten. "Maßgebend für die Hö­he des Kreditvolumens ist für uns der Marktwert", so Bavandi. Der LTV liege normalerweise im hohen zweistelligen Prozentbereich.

Deutschland hat Nachholbedarf bei Kreditfonds

Außer Empira und FAP hat bereits eine Reihe weiterer Investmentgesellschaften an­ge­kündigt, Immobilienkreditfonds aufzulegen. "Deutschland hat Nachholbedarf, Kreditfonds – in welcher Form auch immer – müssen kein Nischenpro­dukt bleiben", findet Huber. Zumal die Ban­ken selbst oder ihre Investmentgesellschaften es bereits nutzen.

So zählen unter anderem die Deka und auch Landesbanken zu den Akteuren, die bereits seit Jahren in diesem Segment präsent sind, insbesondere für Sparkassen als Investoren. Deren finanzielle Power im Einlagengeschäft kann dazu genutzt werden, de­ren Kreditgeschäft auf diese Weise stärker zu diversifizieren. Allerdings kon­zen­trie­ren sich diese Aktivitäten nahezu ausschließlich auf risikoarme Finanzierun­gen im erstrangigen Beleihungsbereich.

Das größte Wachstumspotenzial haben allerdings Whole-Loan- und Mezzaninekapital-Fonds, sagt Berlinicke abschließend. Nachrangfinanzierun­­gen zu bekommen, werde schwieriger und teurer – insbesondere, wenn "die Märkte drehen". Die Auflage weiterer neuer Kreditfonds in diesen beiden Typenklassen dürfte deshalb nicht lange auf sich warten lassen.

Das könnte Sie auch interessieren:

Mezzaninekapitalgeber werden unentbehrliche Partner

Immobilienfinanzierer schätzen Neugeschäft pessimistisch ein

Staatliche Mieter: Robuste Renditegaranten, auch in Krisenzeiten

Immobilienfinanzierung: Ist die Zinswende schon da?

Basel III: Immobilienkredite werden teurer

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Kredit