Wird der Kauf einer Immobilie über eine Bank kreditfinanziert und das Darlehen vor Ende der Laufzeit zurückgezahlt, drohen saftige Vorfälligkeitsentschädigungen. Der Europäische Gerichtshof hat sich dazu geäußert, welchen Ansprüche Banken haben und welche nicht.
Der Kläger hatte am 11.1.2019 mit seiner Bank einen Immobilien-Verbraucherkreditvertrag mit einer Netto-Darlehenssumme in Höhe von 236.000 EUR abgeschlossen, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Der Sollzinssatz des Darlehens wurde bis zum 30.1.2029 verbindlich festgelegt.
Nach Versetzung Immobilie kurzfristig veräußert
Nach einer Versetzung einer der beiden Kläger durch seinen Dienstherren veräußerten die Kläger die Immobilie im Mai 2020 für 250.000 EUR. Mit Wirkung zum 30.6.2020 kündigten sie den Darlehensvertrag.
Bank fordert gut 27.000 EUR Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung des Kredits
Die Bank forderte darauf wegen der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens eine Entschädigung in Höhe von 27.614 EUR. Die Kläger zahlten den Betrag, forderten jedoch mit Schreiben vom 19.4.2021 deren Rückzahlung.
Der Darlehensvertrag enthielt auch Bestimmungen zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens und zur Vorfälligkeitsentschädigung. Letztere sahen für die Berechnung des finanziellen Schadens, der beim Darlehensgeber durch die vorzeitige Rückzahlung entstanden ist, vor, dass der Berechnung, die vom Bundesgerichtshof (BGH) für zulässig befundene Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode zugrunde zu legen sei.
Diese Methode beruht auf dem Grundsatz, wonach der entgangene Gewinn des Darlehensgebers unter Berücksichtigung der fiktiven Rendite berechnet wird, die er erwarten könnte, wenn er die durch die vorzeitige Rückzahlung freigewordenen Mittel wieder in Hypothekenpfandbriefen mit gleicher Laufzeit wie derjenigen des Darlehens anlegen würde.
Europäischer Gerichtshof gibt grundsätzlich grünes Licht, definiert aber Grenzen
Der EuGH hat den Anspruch von Banken auf Vorfälligkeitsentschädigung im Grundsatz bestätigt, allerdings konkrete Grenzen eingezogen.
Konkret entschied der EuGH:
- Mitgliedsstaaten können nach Art. 25 Abs. 3 der Richtlinie 2014/17 einen Anspruch des Kreditgebers auf eine angemessene und objektive Entschädigung für die möglicherweise entstandenen, unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zusammenhängenden Kosten vorsehen.
- Nicht erlaubt ist es Banken hingegen, eine Vertragsstrafe gegen den Verbraucher zu verhängen.
- Die Entschädigung darf zudem den finanziellen Verlust des Kreditgebers nicht überschreiten.
- Mitgliedsstaaten können zudem vorsehen, dass die Entschädigung einen bestimmten Umfang nicht überschreiten darf oder nur für eine bestimmte Zeitspanne zulässig ist.
Bei der Berechnung müsse nicht berücksichtigt werden, in welcher Art der Kreditgeber den vorzeitig zurückgezahlten Betrag tatsächlich verwende, so der EuGH.
(EuGH, Urteil v. 14.3.2024, C 536/22)
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