Rückabwicklung eines Hauskaufs trotz Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie enthält der Kaufvertrag regelmäßig einen umfassenden Ausschluss der Gewährleistung für Mängel jeglicher Art. Das LG Frankenthal hat nun geurteilt, dass trotz Gewährleistungsausschlusses der Verkäufer in Ausnahmefällen für Mängel haften muss.

Hauskauf unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung

Gegenstand des vom LG entschiedenen Rechtsstreits war der Erwerb eines in Neustadt an der Weinstraße gelegenen Anwesens zu einem Kaufpreis von etwas über 600.000 Euro. Das Makler-Exposé bewarb das Haus als „liebevoll kernsaniert“. Nach dem Kaufvertrag war die Haftung der Verkäuferin für jegliche Mängel ausgeschlossen.

Elektroinstallation veraltet, Terrasse und Außentreppe nicht genehmigt

Nach Übereignung des Hausgrundstücks stellte die Käuferin anlässlich in Auftrag gegebener Elektroarbeiten fest, dass die Elektroinstallation nicht neuwertig war, sondern dem technischen Stand der 1990er Jahre entsprach. Noch erstaunter war sie, als die Stadtverwaltung sie zur Beseitigung der Terrasse sowie der Außentreppe aufforderte. Auf Rücksprache mit der Stadtverwaltung erfuhr sie von einer einige Monate zuvor geführten telefonischen Unterredung zwischen der Verkäuferin und einem Mitarbeiter der Stadtverwaltung. Gegenstand dieses Telefonats waren die fehlende Baugenehmigung für die vor dem Haus befindliche Terrasse sowie für eine am Haus angebrachte Außentreppe.

Käuferin fordert Rückabwicklung des Kaufvertrages

Mit diesen Gegebenheiten wollte sich die Käuferin nicht zufriedengeben. Sie erklärte die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise trat sie vom Kaufvertrag zurück und forderte von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Diese berief sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss und lehnte eine Rückabwicklung des Kaufvertrages ab. Das von der Käuferin daraufhin angerufene LG gab ihr recht.

Gewährleistungsausschluss greift nicht

Nach der Entscheidung des LG hindert der Gewährleistungsausschluss die Käuferin im konkreten Fall nicht, die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen. Die nicht neuwertige Elektroinstallation entspreche nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand des Hauses. Grundlage des Abschlusses des Kaufvertrages sei die Beschreibung im Makler-Exposé gewesen. Dieses enthalte die Zusicherung, dass das Anwesen „liebevoll kernsaniert“ sei. Von dieser Kernsanierung sei die Elektroinstallation erkennbar nicht betroffen gewesen.

„Kernsaniert“ bedeutet nahezu neuwertiger Zustand

Unter dem Begriff „Kernsanierung“ ist nach Auffassung des Gerichts nach allgemeinem Sprachgebrauch zu verstehen, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wurde. Dies umfasse nach allgemeinem Verständnis auch die für ein Gebäude wesentliche Elektroinstallation. Die Verkäuferin habe die Zweifel daran, dass die Elektroinstallation dem aktuellen Stand der Technik entspricht, nicht ausräumen können.

Entspreche die Elektroinstallation aber nicht den Angaben im Makler-Exposé, so habe die Verkäuferin die nach dem Kaufvertrag geschuldete Leistung, nämlich Übereignung eines kernsanierten Gebäudes, nicht erbracht. Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sie sich in diesem Fall nicht berufen, denn sie habe die Käuferin über eine wesentliche Eigenschaft des Gebäudes getäuscht.

Fehlenden Baugenehmigungen arglistig verschwiegen

Nach der Bewertung des LG gelten diese Überlegungen auch für das Verschweigen des Fehlens einer Baugenehmigung für die Terrasse sowie die Außentreppe. Die Verkäuferin habe spätestens nach dem von ihr geführten Gespräch mit der Stadtverwaltung - und damit vor Abschluss des Kaufvertrages - gewusst, dass es mit der Baugenehmigung für Terrasse und Außentreppe zumindest Probleme gebe. Dies habe sie beim Verkauf gegenüber der Käuferin arglistig verschwiegen. Hierin liege eine Täuschung der Käuferin, die selbstverständlich vorausgesetzt habe, dass sämtliche baurechtlich erforderlichen Genehmigungen betreffend die auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke vorhanden sind.

Beklagte zur Rückzahlung des Kaufpreises verurteilt

Nach der Entscheidung des LG war die Käuferin sowohl wegen der veralteten Elektroinstallation als auch hinsichtlich der fehlenden Baugenehmigungen berechtigt, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Das Gericht verurteilte die Verkäuferin daher zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des Hausgrundstücks.

Verkäuferin hat Rechtsmittel eingelegt

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Verkäuferin hat bereits Berufung beim Pfälzischen OLG eingelegt.

(LG Frankenthal, Urteil v. 1.10.2025, 6 O 259/24)