Google-Bewertung: Ein Stern für Vermieter und Verwaltung zulässig?

Ein Mieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses bei Google die folgende Rezension über die vom Vermieter beauftragte Wohnungsverwaltung geschrieben: „Sehr schlechte Wohnungsgesellschaft! Sie stellen überzogene Rechnungen und ich muss in den Rechtsstreit um meine Kaution zurückzuerlangen. Nie wieder!" Darüber hinaus bewertete er sie mit einem Stern.

Nachdem die Hausverwaltung davon erfahren hatte, forderte sie den Mieter dazu auf, diese in ihren Augen nicht gerechtfertigte Google-Bewertung zu entfernen. Doch dieser weigerte sich. 

Hausverwaltung klagt auf Entfernung von negativer Google-Bewertung 

Daraufhin verklagte die Hausverwaltung den Mieter auf Löschung. Nach ihrer Auffassung sei die Bewertung inhaltlich unzutreffend. Das ergebe sich vor allem daraus, dass es sich entgegen der Aussage des Mieters um keine Wohnungsgesellschaft, sondern um eine Haus- bzw. Wohnungsverwaltung handelt, die für den Vermieter die Wohnung verwaltet. Sie habe dem Mieter gegenüber keine überzogenen Rechnungen gestellt, da sie mit ihm in keiner vertraglichen Verbindung stehe. Durch die Rezension werde der falsche Eindruck erweckt, die Hausverwaltung selbst hätte mit dem Mieter in einer vertraglichen Beziehung gestanden, bewerte die vertragliche Leistung als mangelhaft und sie selbst sei sein Vermieter, die er auf Rückzahlung der Kaution verklagen müsse. Darüber hinaus sei die schlechte Bewertung auch geschäftsschädigend.

Bewertung des Mieters enthält keine unzutreffenden Tatsachen 

Das AG Dortmund entschied, dass die Hausverwaltung weder einen Anspruch auf Löschung, noch auf künftige Unterlassung der negativen Google Rezension. Ein solcher Anspruch ergebe sich weder aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB analog, 823 Abs. 2 BGB, Art. 12 GG i. V. m. Art. 19 Abs. 3 GG wegen eines Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb noch aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 2 analog, 823 Abs. 1 BGB, Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 3 GG wegen eines Eingriffs in den sozialen Geltungsanspruch der K als Wirtschaftsunternehmen.

Die Bewertung enthalte keine unzutreffenden Tatsachen. 

Für die Bewertung irrelevant sei, ob ein unmittelbares Vertragsverhältnis zur Hausverwaltung bestanden habe. Vielmehr reiche ein leistungsbezogener Kontakt aus, um sie abgeben zu können. Dieser sei dadurch gegeben, dass die Hausverwaltung für die Abwicklung des Vertragsverhältnisses sowie der Zahlungen zuständig gewesen ist. Dem mündigen Leser werde ausreichend deutlich sein, dass der Mieter mit der Abrechnung und Kautionsabwicklung unzufrieden sei. Die Hausverwaltung müsse nicht befürchten, mit einer Vermieterin verwechselt zu werden. Die Bewertung des Mieters stelle ein subjektives Wertungsempfinden dar. Es handele sich um eine zulässige Meinungsäußerung, welche gerade auch in Streitpunkten möglichen allgemeinen Interesses scharf, überspitzt, polemisch, abwertend, schonungslos und ausfällig sein dürfe (Hinweis auf LG Bochum, Urteil v. 23.1.2014, Az. 8 O 323/13).

„Schlechte“ Wohnungsgesellschaft und „überzogene“ Rechnung sind Werturteile 

Die Aussagen des Mieters in seiner Bewertung, die Verwaltung sei schlecht und die Rechnungen angeblich überzogen, sah das Gericht nicht als Tatsachenäußerungen, sondern als Werturteile an. Diese seien durch die Meinungsäußerungsfreiheit gedeckt. Darüber hinaus sei die Aussage zutreffend, dass der Mieter die nicht ausgezahlte Kaution gerichtlich einklagen musste. Das hatte die Wohnungsverwaltung laut AG Dortmund in ihrem Klagevortrag selbst eingeräumt.  

Rechtskraft der Entscheidung 

Dieses Urteil des AG Dortmund ist inzwischen rechtskräftig. 

(AG Dortmund, Urteil v. 28.2.2025, 436 C 7614/24)

Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgerichtes 

Dass Vermieter und Hausverwaltungen bei negativen Bewertungen des Mieters im Internet nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Löschung oder Unterlassung haben, ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes.  

Vorliegend hatte ein Mieter seinen Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Kaution von 1.100 EUR verklagt. Nachdem der Vermieter sich im Rahmen eines Vergleiches zur Rückzahlung verpflichtet hatte, teilte er seinem Mieter mit, dass er nicht in der Lage sei, die geleistete Kaution sofort zurückzubezahlen. Er bot ihm stattdessen Ratenzahlung in Höhe von 55 Monatsraten zu je 20 EUR an. Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er beauftragte den Gerichtsvollzieher bezüglich der Vollstreckung. Darüber hinaus erstattete er Strafanzeige wegen Betruges. Der Vermieter zahlte innerhalb eines Jahres die Kaution vollständig zurück. Daraufhin stellte die Staatsanwaltschaft das Ermittlungsverfahren ein.  

Mehrere Jahre später schrieb der Mieter auf mehreren Portalen im Internet Folgendes:  

„Ende 2007 war ich leider gezwungen Herrn … bezüglich der Rückgabe meiner Mietkaution vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu verklagen. Im November 2008 bekam ich dann vom Amtsgericht … einen Titel, der Herr … verpflichtete, 1.100 EUR an mich zu zahlen. Am 3.1.2009 bekam ich einen Brief von Herrn …, in dem er angeboten hat, die 1.100 Euro in 55 Monatsraten á 20 Euro zu bezahlen, da es ihm zur Zeit nicht möglich ist, die 1.100 Euro in einer Summe zu zahlen. Erst nach Einschalten der Staatsanwaltschaft … und dem zuständigen Gerichtsvollzieher hat Herr … dann Ende Februar 2009 gezahlt. Mit Herrn … werde ich bestimmt keine Geschäfte mehr machen.“ 

Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf Unterlassung. Das LG Hamburg gab der Klage des Vermieters statt. Das Gericht begründete das damit, dass hierdurch das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vermieters nach Art. 1 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 1 GG verletzt wird. Das ergebe sich daraus, dass dieses gegenüber der Meinungsfreiheit überwiege. Denn der damit verbundene Vorwurf der mangelnden Zahlungsfähigkeit treffe einen Gewerbetreibenden erheblich. Demgegenüber bestehe kein Interesse an der Veröffentlichung. Das ergebe sich insbesondere daraus, dass der Vermieter die Kaution zurückgezahlt habe (Urteil v. 27.09.2013 – 324 O 80/13). Ebenso sah dies auch das Hanseatische OLG. Hiergegen legte der Mieter Verfassungsbeschwerde ein und hatte damit Erfolg.  

Das Bundesverfassungsgericht hob diese beiden Entscheidungen auf. Die Richter begründeten das damit, dass sie die Meinungsäußerungsfreiheit des Mieters nach Art. 5 Abs. 1 GG verletzen. Das ergibt sich daraus, dass der Betroffene normalerweise die Verbreitung zutreffender Tatsachen im Bereich der Sozialsphäre hinnehmen muss. Durch sie wird nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vermieters verletzt. Anders sei dies nur, soweit dadurch ausnahmsweise eine schwere Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes droht durch einen unverhältnismäßigen Verlust der sozialen Achtung. Hierfür gibt es laut Bundesverfassungsgericht jedoch keine Anhaltspunkte (Beschluss v. 29.6.2016 - 1 BvR 3487/14). 

Welche negativen Bewertungen der Vermieter nicht akzeptieren muss 

Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter in seiner negativen Bewertung unzutreffende ehrenrührige Tatsachen behauptet. Dann kommt ein Anspruch des Vermieters auf Löschung sowie Unterlassung in Betracht. Das kommt etwa dann infrage, wenn der Vermieter ihm in Wirklichkeit die Kaution bereits zurückgezahlt hat. Das Gleiche gilt, wenn die Behauptung des Vermieters keine Tatsache, sondern ein Werturteil darstellt, dass ausnahmsweise nicht durch die Meinungsäußerungsfreiheit gedeckt ist. Hiervon ist auszugehen, wenn es sich um sogenannte Schmähkritik handelt. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass der Vermieter oder Verwaltung lediglich diskriminiert werden soll. Dies kommt etwa dann infrage, wenn er in einer Bewertung beleidigt wird. 

Praxishinweis: 

Ist ein Unternehmen von negativen Äußerungen erkennbar betroffen, kann es eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts oder einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb rügen. Dabei ist klar zwischen Tatsachenbehauptungen und Meinungsäußerungen zu unterscheiden. Gegen die Verbreitung wahrer Tatsachen besteht in der Regel kein rechtlicher Schutz.