Schadenersatz bei unberechtigter Kündigung durch Vermieter

Wer ein Mietverhältnis kündigt, obwohl er hierzu nicht berechtigt ist, bestreitet gegenüber dem Mieter in vertragswidriger Weise dessen Recht zum Gebrauch der Mietsache. Dies bewertete das OLG München als einen Verstoß gegen die nach § 241 Abs. 2 BGB bestehende Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme. Dieser Pflichtverstoß löst einen Schadensersatzanspruch des Mieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB aus.

Streit um Befristungsklausel des Mietvertrages

In dem vom OLG entschiedenen Fall hatte der Käufer eines Grundstücks den gewerblichen Mietvertrag über die Praxis einer Dermatologin nach Erwerb des Grundstücks gekündigt. Die Mieterin berief sich gegenüber der Kündigung auf eine in dem ursprünglichen Mietvertrag enthaltene Befristung des Mietvertrages, wonach der Mietvertrag noch weitere 10 Jahre laufen sollte. Der Vermieter hielt die Befristung für unwirksam und stützte seine Rechtsauffassung auf 2 bei Großkanzleien eigens zu dieser Frage eingeholte Rechtsgutachten, die die Befristungsklausel wegen angeblicher diverser Formmängel als unwirksam bewerteten.

Räumungsklage gegen die Mieterin

Angebote der Mieterin zur außergerichtlichen Verständigung in dieser Angelegenheit wies der Vermieter zurück und reichte gegen die Dermatologin Räumungsklage ein, die das zuständige Gericht abwies. Die Mieterin fand innerhalb kurzer Zeit neue, größere Praxisräume, in die sie mit ihrer Praxis einzog. Sie forderte nach ihrem Umzug allerdings von dem Vermieter Ersatz der ihr infolge der unberechtigten Kündigung entstandenen Kosten und verklagte den Vermieter auf Schadenersatz.

Kündigung nicht gerechtfertigt

Das zuständige LG erließ ein Grundurteil, in welchem es den Schadensersatzanspruch der Klägerin dem Grunde nach bestätigte. Die gegen dieses Urteil vom Vermieter eingelegte Berufung hatte beim OLG keinen Erfolg. Das OLG sah die in den eingeholten Rechtsgutachten dargelegten Formmängel des Mietvertrages als nicht gegeben an. Jedenfalls seien diese nicht so schwerwiegend, dass hierdurch die Befristung des Mietvertrages hinfällig gewesen wäre. Die erklärte Kündigung habe gegen die Befristungsklausel verstoßen und sei daher unwirksam gewesen.

Umzugsschaden infolge der unrechtmäßigen Kündigung

Infolge der Kündigung hatte die Klägerin nach Auffassung des OLG sich zu Recht nach Ersatzräumen umgesehen. Der Vermieter habe deutlich zu erkennen gegeben, dass er auf einer Räumung der Praxisräume bestehe. Vor diesem Hintergrund sei es der Klägerin nicht zumutbar gewesen, den Ausgang eines Räumungsrechtsstreits abzuwarten und sich erst dann nach Ersatzräumen umzusehen. Die durch den vorzeitigen Umzug entstandenen Kosten seien daher allein auf das vertragswidrige Verhalten des Vermieters zurückzuführen. Die Mieterin treffe hieran kein Mitverschulden.

Vermieter durch Rechtsgutachten nicht entschuldigt

Die Einwendung des Vermieters, aufgrund der eingeholten Rechtsgutachten habe er sich in einem Rechtsirrtum befunden und habe als rechtlicher Laie davon ausgehen müssen, dass die Kündigung berechtigt gewesen sei, ließ das Gericht nicht gelten. In solchen Fällen sei zum Schutz der anderen Vertragspartei bei der Berufung auf einen Rechtsirrtum ein besonders hoher Maßstab anzulegen, der hier nicht erfüllt sei. Zum einen hätten die eingeholten Gutachten sich auf eine eher subjektive Auslegung des Rechts gestützt, ohne Präzedenzurteile aus der Rechtsprechung zu nennen, die diese Auffassung stützten. Zum anderen müsse der Beklagte sich eine möglicherweise schuldhafte und fehlerhafte Rechtseinschätzung seiner Berater gemäß § 278 BGB als eigenes Verschulden zurechnen lassen.

Vermieter muss Schaden ersetzen

Im Ergebnis hatte die Berufung des Vermieters gegen das ergangene Grundurteil keinen Erfolg. Er muss der Klägerin den infolge der unberechtigten Kündigung entstandenen Schaden ersetzen, über dessen Höhe das LG noch zu befinden hat.

(OLG München, Beschluss v. 23.7.2025, 32 U 3422/24)