Ex-Schwiegermutter wegen Eigenbedarf gekündigt: BGH verweist an OLG zurück

Der BGH hat mit Beschluss vom 21.1.2026 eine Entscheidung des OLG Celle (Beschluss v. 19.3.2025, 21 UF 237/24) aufgehoben, in der dieses die Miteigentümerin einer Immobilie, welche an ihre Mutter vermietet ist, verpflichtet hatte, an der Kündigung des Mietverhältnisses durch ihren getrennt lebenden Ehemann und Miteigentümer, mitzuwirken. Zwar sei das OLG zutreffend davon ausgegangen, dass bei Eheleuten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben haben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermieten, jeder Teilhaber berechtigt ist, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, sei jeweils unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Rechtsfehlerhaft habe sich das OLG diese insoweit maßgebliche Frage jedoch nicht vorgelegt, so der BGH.  

Ehemann beruft sich nach Trennung auf Eigenbedarf an gemeinschaftlich vermieteter Wohnung 

Die Eheleute hatten gemeinsam ein Einfamilienhaus zu hälftigem Miteigentum erworben, welches sie 2019 an die Mutter der Antragsgegnerin vermieteten. Nachdem sich das Ehepaar 2021 trennte, kündigte der Antragsteller den Mietvertrag mit seiner Schwiegermutter und machte Eigenbedarf geltend. Da seine Ehefrau der Kündigung nicht zustimmte, beantragte er beim zuständigen Amtsgericht, diese zur Abgabe einer gemeinsamen ordentlichen Kündigungserklärung zu verpflichten. Das Amtsgericht wies den Antrag jedoch ab. Auf die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das OLG die Entscheidung dahingehend abgeändert, dass es die Ehefrau antragsgemäß verpflichtet hat. Der BGH verwies die Sache nun zurück.  

BGH: Interessenabwägung durch OLG rechtsfehlerhaft 

Der Ansicht des OLG, durch die Trennung hätten sich die Voraussetzungen für die Nutzung des vermieteten Hauses derart wesentlich geändert, dass dem Ehemann ein Festhalten an dem Mietverhältnis mit seiner Schwiegermutter nicht mehr zuzumuten sei, folgte der BGH nicht. Zwar sei eine solche Interessenabwägung eine Frage der tatrichterlichen Würdigung und Gewichtung und damit der rechtlichen Nachprüfung entzogen. Trotz eingeschränktem Prüfungsmaßstab  halte die Entscheidung des Familiensenats einer rechtlichen Überprüfung aber nicht stand. So habe es einer vertieften Erörterung bedurft, ob und inwieweit die Trennung der Beteiligten mit den sich daraus ergebenden Folgen von zusätzlichem Wohnbedarf des aus der Ehewohnung ausziehenden Ehegatten und etwaigen Trennungsunterhaltsansprüchen zu einer wesentlichen Veränderung für die hier streitgegenständliche Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich des vermieteten Anwesens geführt hat. Da dieses mit dem alleinigen Ziel erworben worden sei, es an die Mutter der Antragsgegnerin zu vermieten und ihr so einen familiennahen Altersruhesitz zur Verfügung zu stellen, sei die Art der Nutzung des Anwesens durch die Trennung nicht ohne weiteres beeinflusst gewesen. Das Beschwerdegericht habe seiner Entscheidung zudem auf die Weiternutzung der ehemaligen Ehewohnung bezogene Rechtsprechung und Literatur zugrunde gelegt, welche im Streitfall jedoch nicht einschlägig sei. Das OLG habe bei der Frage, ob ein Neuregelungsanspruch des Antragstellers besteht, auch nicht die mit dem Erwerb der Immobilie verbundene, auf Vermietung gerichtete, weiter fortführbare Zweckbestimmung berücksichtigt.  

OLG hätte genauere Feststellungen zu Eigenbedarf treffen müssen 

Der BGH beanstandet zudem, dass das OLG keine Feststellungen dazu getroffen hat, inwieweit der Ehemann zur Abdeckung seines angemessenen Wohnbedarfs auf die streitgegenständliche Immobilie angewiesen ist. Allein der Wunsch, zukünftig in der vermieteten Immobilie zu leben, reiche nicht aus. Es sei vielmehr festzustellen, dass es ihm, auch angesichts seiner finanziellen Verhältnisse, an zumutbaren Wohnalternativen fehlt. Das OLG ließ es zuvor genügen, dass der Antragsteller sein berechtigtes Interesse, selbst in dem Haus zu leben, glaubhaft machte.  

Auch Ehefrau kann sich als Miteigentümerin auf Eigenbedarf berufen 

Nach Ansicht des BGH ist bei einer Gesamtabwägung zudem zu berücksichtigen, dass sich die Antragsgegnerin als hälftige Miteigentümerin wegen der Mietnutzung durch ihre Mutter ebenfalls auf einen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann. Dieser sei nicht weniger Ausfluss der von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG gewährleisteten Eigentumsgarantie als eine eventuelle Rechtsposition des Antragstellers. 

Wegen fehlender Entscheidungsreife hat der BGH die Sache nach § 74 Abs. 6 S. 2 FamFG an das OLG Celle zurückverwiesen. 

(BGH, Beschluss v. 21.1.2026, XII ZB 142/25)