BGH zur Unwirksamkeit eines Online-Maklervertrages

In einer kürzlich bekannt gewordenen Entscheidung hat sich der BGH ausführlich mit den Voraussetzungen für ein wirksames Zustandekommen eines Maklervertrages im elektronischen Geschäftsverkehr auseinandergesetzt.

Maklervertrag online geschlossen

Im konkreten Fall hatte eine Immobilienmaklerin im Auftrag der Eigentümerin ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zum Kauf im Internet angeboten. Auf seine telefonische Nachfrage erhielt der Beklagte weitere Informationen von der Maklerin. Der Beklagte erhielt online Zugang zu einem Web-Exposé und wurde anschließend über einen Link zu der Website „Maklervertrag abschließen“ geleitet. Dort klickte er ein Häkchen an, mit dem er den Erhalt diverser Anlagen bestätigte und erklärte, dass er das Angebot des Maklers zum Abschluss eines Maklervertrages unter Vereinbarung einer Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises annehme. Diese Bestätigung übermittelte der Beklagte unter Anklicken des Buttons „Senden“ an den Makler. Anschließend erst erhielt er Zugang zu dem vollständigen Makler-Exposé. Der Beklagte bedankte sich per E-Mail und bat um einen Besichtigungstermin.

Beklagter kaufte das von der Klägerin vermittelte Grundstück

Nach diversen Verhandlungen einigte sich der Beklagte mit der Verkäuferin des Grundstücks auf einen Kaufpreis von 985.000 EUR. Nach Reduzierung der Maklerprovision auf 2,5 % zuzüglich Umsatzsteuer bestätigte der Beklagte der Klägerin mit einem eingescannten Bild seiner Unterschrift, dass sie das Hausgrundstück vermittelt habe. Einige Tage später kam es zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu dem vereinbarten Kaufpreis.

Käufer verweigert Zahlung der Maklerprovision

Die seitens der Klägerin in Rechnung gestellte Maklerprovision in Höhe von rund 29.000 EUR zahlte der Beklagte nicht. Er focht seine Erklärungen zur Vermittlungs- und Nachweisbestätigung wegen Drohung und arglistiger Täuschung an und widerrief sämtliche von ihm abgegebenen Erklärungen, mit denen er ein Tätigwerden der Klägerin in seinem Auftrag bestätigt hatte.

Instanzgerichte entschieden unterschiedlich

Die von der Maklerin eingereichte Klage auf Zahlung der Provision wies das LG in 1. Instanz ab, das Berufungsgericht gab der Klage im Berufungsverfahren statt. Auf die seitens des Beklagten eingelegte Revision hob der BGH die Berufungsentscheidung auf und verwies die Sache an die Berufungsinstanz zur weiteren Sachaufklärung und Entscheidung zurück.

Maklervertrag nicht wirksam zustande gekommen

Der BGH bewertete den zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag gemäß § 312j Abs. 2 BGB (in der bei Abschluss des Vertrages geltenden, inzwischen geringfügig veränderten Fassung) als unwirksam. Nach dieser Vorschrift müsse der Unternehmer bei einem Verbrauchervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmens zum Gegenstand hat,

• dem Verbraucher die gemäß Art. 246a § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 4, 5, 11, 12 EGBGB erforderlichen Informationen über die angebotenen Waren und Dienstleistungen sowie deren Preis klar und verständlich in hervorgehobener Weise zur Verfügung stellen,
• und zwar unmittelbar vor Abgabe der Bestellung durch den Verbraucher.
• Gemäß § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB müsse der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten.
• Erfolge die Bestellung über eine Schaltfläche, so müsse diese gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer in gleicher Weise eindeutigen Formulierung beschriftet sein, § 312 j Abs. 3 Satz 2 BGB.

Das Gesetz erfasst auch bedingte Zahlungsverpflichtungen

Diesen Anforderungen wurden die Vorgänge bei Abschluss des Maklervertrages nach der Bewertung des BGH nicht gerecht. Der BGH verwies zunächst auf die Rechtsprechung des EuGH, wonach eine Zahlungsverpflichtung des Verbrauchers auch dann anzunehmen ist, wenn er erst nach der Erfüllung einer weiteren Bedingung zur Zahlung der entgeltlichen Gegenleistung an den Unternehmer verpflichtet ist (EuGH, Urteil v. 30.5.2024, C-400/22). Nach dieser Rechtsprechung begründe ein vom Verbraucher geschlossenen Maklervertrag eine Zahlungsverpflichtung im Sinne des § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB.

Bestellvorgang nicht gesetzeskonform ausgestaltet

Der BGH vertrat die Auffassung, dass die Ausgestaltung des Bestellvorgangs nicht der gemäß § 312 j Abs. 3 Satz 2 BGB vorgesehenen Eindeutigkeit durch die dort vorgesehene Beschriftung des Bestellbuttons „zahlungspflichtig bestellen“ entsprochen hat. Im konkreten Fall habe der Beklagte auf der Website zunächst durch diverse Häkchen den Abschluss des Maklervertrages bestätigt und diese Bestätigung dann über den Button „Senden“ an die Klägerin übermittelt. Dieser Vorgang führe dem Besteller das Eingehen einer Zahlungsverpflichtung nicht so eindeutig vor Augen, wie es das Gesetz fordere.

Maklervertrag endgültig unwirksam

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz führt dieser Rechtsverstoß nach der Entscheidung des BGH zwingend zur Unwirksamkeit des Vertrages gemäß § 312j Abs. 4 BGB, und zwar nicht - wie es die Berufungsinstanz annahm - lediglich zu einer schwebenden Unwirksamkeit, sondern zu einer endgültigen Unwirksamkeit des Vertrages (BGH, Urteil v. 4.6.2024, X ZR 81/23). Dieses Ergebnis stehe auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Informationspflicht des Unternehmers aus § 312j Abs. 3 BGB, wonach ein besonders hohes Verbraucherschutzniveau erreicht werden soll.

Unwirksamer Vertrag kann nachträglich wirksam werden

An dieser Stelle kommt nach der Entscheidung des BGH allerdings § 141 Abs. 1 BGB ins Spiel. Hiernach kann einem nichtigen Rechtsgeschäft von demjenigen, welcher es vorgenommen hat, nachträglich durch einseitige Bestätigung zur Wirksamkeit verholfen werden. Allerdings gelten laut BGH für eine solche einseitige Bestätigung im konkreten Fall wiederum die Formerfordernisse des § 312j Abs. 3 BGB, d.h. der Bestätigende muss das Eingehen einer Zahlungsverpflichtung klar und eindeutig erkennen können.

Berufungsgericht muss erneut entscheiden

Nach der Bewertung des BGH war der Rechtsstreit in diesem Punkt noch nicht entscheidungsreif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hatte, ob der Beklagte den gemäß § 312j Abs. 4 BGB unwirksam Maklervertrag anderweitig in einer der vielfach versandten E-Mails gemäß § 141 Abs. 1 BGB nachträglich formwirksam bestätigt hat oder ob die Parteien auf sonstige Weise einen wirksamen Maklervertrag (z.B. durch die vom Beklagten übersandte Vermittlungs- und Nachweisbestätigung) geschlossen haben. Zur Beantwortung dieser Fragen hat der BGH die Sache an das OLG zur weiteren Sachaufklärung und Entscheidung zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 9.10.2025, I ZR 159/24)