WEG-Beschlüsse zu Vorschusszahlungen selten anfechtbar

Die Höhe und Verteilung der Kostenlasten ist in Wohnungseigentümergemeinschaften immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Nicht selten fühlen sich einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschlüsse finanziell übermäßig belastet, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer Umlagen oder Vorauszahlungen für künftige Kosten beschließt. In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH die Autonomie und den Entscheidungsspielraum der Wohnungseigentümerversammlung betont und damit den Möglichkeiten einzelner Eigentümer zur Anfechtung solcher Beschlüsse enge Grenzen gesetzt.

Anfechtungsklage gegen beschlossene Vorschüsse

Der Kläger des vom BGH entschiedenen Verfahrens ist Mitglied der von ihm verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung wurden die Vorschüsse auf den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 beschlossen. Der Beschluss umfasste u.a. die Vorschüsse für die Anmietung einer Fahrradgarage in voraussichtlicher Höhe von 1.500 EUR, eine Zusatzvergütung für eine neue Verwalterin in Höhe von 3.000 EUR, Vorschüsse für Rechtsberatung und Gerichtsverfahren in Höhe von 12.000 EUR sowie eine Erhaltungsrücklage in Höhe von insgesamt 20.000 EUR. Diese Positionen bewertete der Kläger als unangemessen hoch und focht daher den Beschluss gerichtlich an.

Festsetzung der Vorschüsse obliegt der Wohnungseigentümerversammlung

Weder bei den Instanzgerichten noch beim BGH hatte der Kläger Erfolg. Der BGH stellte in seiner Entscheidung maßgeblich auf die Vorschriften der §§ 28 Abs. 1 WEG, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ab. Hiernach beschließen die Wohnungseigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und über die vorgesehenen Rücklagen aufgrund des von dem Verwalter für das jeweilige Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplans. Im konkreten Fall enthielt der Wirtschaftsplan sowohl eine Aufstellung der voraussichtlichen Ausgaben als auch die Position „Zuführung zur Erhaltungsrücklage“.

Eingeschränkte Anfechtbarkeit von WEG-Vorschuss-Beschlüssen

Der BGH stellte klar, dass die Hausgeldzahlungen aus den gemäß § 28 Abs. 1 WEG im Wirtschaftsplan geschätzten Einnahmen und Ausgaben abzuleiten sind (BGH, Urteil v. 20.5.2011, V ZR 175/10) und die zu leistenden Vorschüsse es dem Verwalter ermöglichen müssen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen (BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 80/19). Bei der Beschlussfassung über die Höhe der Vorschüsse stehe den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen zu. Anfechtbar sei ein solcher Beschluss daher nur dann, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder auch zu unangemessen niedrigen Vorschüssen führt.

Ermessensspielraum durch WEG-Beschluss nicht überschritten

An diesen Grundsätzen gemessen hatte der BGH im konkreten Fall keine Bedenken an der Höhe des Kostenansatzes für die Anmietung einer Fahrradgarage, der geschätzten Höhe der Zusatzvergütung für die neue Verwalterin, den angesetzten Kosten für Rechtsberatung und Gerichtsverfahren sowie an der Höhe der beschlossenen Erhaltungsrücklage. Auch wenn letztere mit einem Betrag von 20.000 EUR nicht gerade niedrig bemessen sei und zum Zeitpunkt der Beschlussfassung kein konkreter Reparaturbedarf bestanden habe, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft den ihr insoweit zustehenden Spielraum bei der Festsetzung der Rücklage nicht überschritten. In der Revisionsbegründung des Klägers sei insoweit auch nicht hinreichend substantiiert dargelegt, aus welchen Gründen ein Erhaltungsaufwand in dieser Höhe außer Verhältnis zu den erwartbaren Instandsetzungskosten liegen soll.

Kläger muss Festsetzung der Vorschüsse hinnehmen

Im Ergebnis bewertete der BGH den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung als nicht offensichtlich unangemessen, sodass die Anfechtungsklage von der Vorinstanz zurecht abgewiesen worden sei. Demgemäß hatte auch die vom Kläger eingelegte Revision beim BGH keinen Erfolg.

(BGH, Urteil v. 26.9.2025, V ZR 108/24)