Bloßer Nutzungswunsch reicht für Eigenbedarfskündigung nicht aus

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt ein besonderes Nutzungsinteresse des Vermieters voraus. Dieses besondere Nutzungsinteresse liegt zwar nicht erst dann vor, wenn der Vermieter auf die Wohnung der Nutzung angewiesen ist, jedoch reicht der bloße Nutzungswunsch für eine Eigenbedarfskündigung nach einer Entscheidung des AG Berlin-Mitte nicht aus. Die in der Praxis nicht ganz einfache Abgrenzung hat das AG Berlin in einer kürzlich ergangenen Entscheidung präzisiert.

Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Vermieterin und spätere Klägerin bewohnte mit ihrem Ehemann und ihrem 18-jährigen Kind eine 130 m² große Wohnung in Berlin Steglitz zur Miete. Eine weitere von der Klägerin gemietete Wohnung in einem beliebten Berliner Künstlerviertel hatte sie untervermietet. Nach ca. 7 Jahren kündigte sie das Untermietverhältnis ordentlich mit der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs.

Kind möchte im Künstlerviertel leben

Als Grund für den Eigenbedarf machte die Vermieterin geltend, ihr 18-jähriges Kind plane eine Ausbildung als „Bühnenplastiker“ an der Komischen Oper Berlin. Aus diesem Grund wolle ihr Kind ins Künstlerviertel ziehen. In der dortigen Szene würde sich ihr „trans und bilinguales Kind“ auch wohler fühlen als im gutbürgerlichen Steglitz.

Eigenbedarf als berechtigtes Interesse

Die von der Mieterin gegen ihren Untermieter eingereichte Räumungsklage hatte vor dem AG keinen Erfolg. Das AG stützte seine Entscheidung auf die Vorschrift des § 573 BGB, wonach der Vermieter an einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse haben muss. Gemäß § 573 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist ein berechtigtes Interesse an der Kündigung u.a. dann anzunehmen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Wunsch, in einem Szeneviertel zu wohnen, reicht nicht

Ein nach dem Gesetz vorausgesetztes „benötigen“ der Mieträume - im konkreten Fall für das Kind als zum Haushalt der Vermieterin gehörenden Familienangehörigen - setzt nach der Entscheidung des AG ein ernsthaftes und nachvollziehbares Nutzungsinteresse voraus. Ein solches besonderes Nutzungsinteresse sei nicht schon dann gegeben, wenn der Familienangehörige lediglich den Wunsch habe, in einem angesagten Szeneviertel zu wohnen, obwohl er schon jetzt in einer angemessenen, großzügigen Wohnung lebe, die ihm lediglich wegen der Lage in einem gutbürgerlichen Stadtviertel nicht zusage.

Interessenabwägung geht zu Gunsten des Mieters aus

Nach der Entscheidung des Gerichts ist im Rahmen der Feststellung des berechtigten Interesses an der Kündigung im Rahmen einer Interessenabwägung auch die Situation des Mieters in den Blick zu nehmen. Im konkreten Fall waren nach Auffassung des Gerichts die schlechte wirtschaftliche Situation des Untermieters unter Berücksichtigung des angespannten Berliner Wohnungsmarktes und den damit verbundenen Erschwernissen einer Wohnungssuche in die Waagschale zu werfen. Eine Kündigung sei für den Mieter mit erheblichen Nachteilen bis hin zu einer möglichen Obdachlosigkeit verbunden, die im Rahmen der Beurteilung des berechtigten Interesses in die Abwägung einzustellen seien.

Begründung des Eigenbedarfs im Nachhinein zweifelhaft

Im Rahmen der Abwägung spielte es nach Auffassung des Gerichts auch eine Rolle, dass die Vermieterin nicht Eigentümerin der Wohnung war, sondern diese nur untervermietet hatte. Als Mieterin habe sie im Verhältnis zu einem Eigentümer eine rechtlich schwächere Position. Ob die Interessenabwägung im Falle einer Vermieterin, die auch Eigentümerin der Wohnung ist, genauso ausgefallen wäre, ließ das AG offen. Schließlich berücksichtigte das Gericht, dass ca. 18 Monate nach der erklärten Kündigung das Kind die angeblich geplante Ausbildung an der Komischen Oper immer noch nicht begonnen hatte.

Räumungsklage abgewiesen

Im Ergebnis wies das AG die Räumungsklage der Vermieterin ab.

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 15.1.2026, 122 C 36/25